나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30269 [1] 전북특별자치도 남원시 운봉읍 서천리 211 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 남원시 운봉읍 서천리 소재 '운봉교차로' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등이 주를 이루는 기존주택지대로 제반 환경여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 대체로 사다리형의 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-04-28)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨'현황사진'과 같이 비교적 철거.이동이 용이한 저온창고 1동이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 조적조 판넬지붕 단층 건물로, 외벽: 시멘몰탈마감 등 내벽: 벽지 등 창호: 샷시창호

이용상태

주택(방)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨'지적 및 건물개황도'에 도시된 바와 같이 제시외건물(기호 ㉠,㉡)이 소재함.

공부와의 차이

대상물건의 공부상 구조는 '조적조 스레트지붕'이나 현황은 '조적조 판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠㉡) 포함 매각.
2.목록2.의 부속건물 단층 창고(감정서상 2-나) 소재불명.
3.목록2.의 공부상 구조는 '조적조 스레트지붕'이나, 현황은 '조적조 판넬지붕'임.
4.목록1.지상의 철거 및 이동이 용이한 저온창고 1동 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남원지원 2025타경30269 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 운봉읍 서천리 211

용도: 단독주택

감정가: 52,974,830 원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOOOO

1.1. 1. 토지 정보

총 토지면적: 177.00㎡ (약 53.5 평)

토지 지분: 177㎡ (약 53.5 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (없음)

1.1. 2. 건물 정보

총 건물면적: 27.49㎡ (약 8.3 평)

건물 지분: 27.49㎡ (약 8.3 평)

건물 제시외면적: 169.70㎡ (약 51.3 평) (매각 포함)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 전북특별자치도 남원시 운봉읍 서천리 소재 '운봉교차로' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등이 주를 이루는 기존 주택지대로 제반 환경 여건은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

* 형태 및 이용상태: 인접지와 등고 평탄한 대체로 사다리형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역)), 역사문화환경보존지역(2017-04-28), (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-12-29

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 채

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-09-05

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 2. 인수 보증금 합계

0원

1.3. 3. 등기부 현황

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2024-07-18 접수된 서울보증보험 주식회사의 가압류(갑12)입니다.

* 총 등기부채권액(토지): 8,411,935 원 (서울보증보험 주식회사)

* 총 등기부채권액(건물): 8,411,935 원 (서울보증보험 주식회사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 4. 건축물대장 현황

* 공부상 구조: 조적조 스레트지붕

* 현황 구조: 조적조 판넬지붕

* 특이사항: 공부상 구조와 현황 구조에 차이가 있습니다.

1.4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 '운봉펠리스'에 대한 것으로, 본건(단독주택, 1976년 건축)과는 건물 유형 및 건축 연도가 상이하여 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 참고 자료로 활용 가능합니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 본건과 유사한 조건(단독주택, 건축 연도, 면적 등)의 거래 사례 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 건물 이용상태: 주택(방)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 급.배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변시설: '운봉교차로' 인근에 위치하며, 주거지대로서 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으나, 상세한 편의시설 및 혐오시설 유무는 현장 방문 또는 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 님과 채 님이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로 명시되어 있으나, 향후 법적 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물: 일괄 매각 대상에 감정서상 ㉠, ㉡으로 표시된 제시외 건물이 포함되나, 목록2.의 부속건물 단층 창고(감정서상 2-나)는 소재불명입니다. 또한, 목록1. 지상의 철거 및 이동이 용이한 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다.

* 공부상 현황과 실제 현황 불일치: 건물의 공부상 구조는 '조적조 스레트지붕'이나, 현황은 '조적조 판넬지붕'으로 확인되어, 이는 향후 건축물대장 정리 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 경매 진행 상황에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전북 남원시 운봉읍에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 5천 3백만원 수준입니다. 토지 면적은 약 53.5평이며, 건물 면적은 약 8.3평입니다. 특이하게도 51.3평에 달하는 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 실제 활용 면적은 더 넓을 것으로 예상됩니다. 건축 연도가 1976년으로 오래되었으며, 공부상 구조와 현황 구조 간 차이가 있습니다. 대항력 있는 임차인이 두 명 있으며, 보증금은 0원으로 되어 있습니다. 이는 명도에 따른 위험 요소를 내포하고 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다. 주변 환경은 주거 지역으로 교통 및 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 포함되는 제시외 건물: 약 53.5평의 토지와 51.3평의 제시외 건물을 감안할 때, 리모델링 또는 재건축을 통한 활용 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 지역 내 유사 물건 대비 시세 비교를 통해 투자 잠재력을 파악할 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 제2종일반주거지역으로, 토지 활용 계획을 통해 부가 가치 창출이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 52,974,830원입니다. 주변 시세 조사가 필요하나, 제공된 정보상의 인근 연립/다세대 주택의 최근 매매가(9700만원~1억원)는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 단독주택이며 건축 연도가 오래된 점, 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 현황과 실제 현황 불일치 등의 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 현 시점에서는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

권장 입찰가 범위: 감정가(52,974,830원) ~ 감정가 대비 110% 수준 (약 58,272,313원)

투자 결정 전, 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 권리관계 및 임차인 현황에 대한 심층 분석, 그리고 본건과 유사한 단독주택의 최근 실거래가 및 시세 조사를 선행하시기 바랍니다.

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이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 전문가의 도움을 받아 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 반드시 수행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.