나이스옥션 법원경매 군산 2025타경609 [1] 전북특별자치도 익산시 중앙동1가 13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1): 전북특별차지도 익산시 창인동2가 소재“익산역”남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 등이 혼재하는 번화한 후면상가지대임.

교통상황

기호1): 본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 익산대로 등이 소재하고 있어 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호1): 부정형 평지로 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

기호1): 북측 소폭의 포장도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역, 일반상업지역(2021-11-15), 방화지구(2021-11-15), 가축사육 제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2020-02-17) 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2-(가) - 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층으로서, 외벽: 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽, 바닥: 내부인테리어 등 마감, 창호: 새시창 등 마감임.

이용상태

기호 2-(가): 지하층 - 기계실 등, 1층 - 안내실 등, 2~5층 - 일반목욕장 등, 6,7층 - 숙박시설(여관) 등 임.

설비내역

기호 2-(가): 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 수변전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 기호2-(가)는 기준시점 현재 후첨 “사진용지”와 같이 장기간 방치된 상태로 확인되는 바, 지하층(기계실, 전기실)은 침수된 상태이고, 2층~7층 일부 천장이 내려앉은 등 관리상태가 전반적으로 불량하며, 일반목욕장 및 숙박시설(여관) 등 운영에 필요한 설비 등의 존재·작동 여부 등을 필히 확인 하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2. 지하층(기계실, 전기실)은 침수된 상태이고, 2층~7층 일부는 천장이 내려앉은 상태이므로 일반목욕장 및 숙박시설(여관) 등 운영에 필요한 설비 등의 존재, 작동 여부의 확인이 필요함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

군산지원 2025타경609 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 익산시 중앙동1가 13 (익산대로 150-6)

1.3. 용도

근린생활시설, 숙박시설

1.4. 면적

토지 면적: 1265.20㎡ (약 382.68평)

건물 면적: 4340.70㎡ (약 1313.19평)

1.5. 감정가

2,835,223,760원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

전OOO

1.9. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

기호1): 전북특별자치도 익산시 중앙동1가 소재, "익산역" 남동측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 근린생활시설 등이 혼재하는 번화한 후면상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 익산대로 등이 소재하여 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호1): 부정형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호1): 북측 소폭의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호1): 도시지역, 일반상업지역(2021-11-15), 방화지구(2021-11-15), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역), 중점경관관리구역(2020-02-17)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지 및 건물)

토지 및 건물 등기부등본상 다수의 소유권 이전, 신탁, 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2011년 11월 1일 접수된 전북은행 근저당권(을28)입니다.

3.3. 소멸되는 권리

매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 2,645,000,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리 (임차인 현황)

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 임차인으로부터 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

익산역 인근의 번화한 상업지구에 위치하고 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 건물 용도 적합성

건축물물리적 구조 및 현재 용도(일반목욕장, 숙박시설)를 고려할 때, 해당 상권 내에서 다목적 상업시설로의 활용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 상업지역 내 위치하며, 익산역 및 주변 상가들을 통해 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 혐오시설 유무 (조사 결과)

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건의 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 확인 및 주변 탐문이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자 (침수, 천장 붕괴 등)

지하층(기계실, 전기실)은 침수된 상태이며, 2층부터 7층 일부는 천장이 내려앉는 등 심각한 물리적 하자 상태입니다. 이는 상당한 수리 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 장기 방치 상태

건물이 기준 시점 현재 장기간 방치된 상태로 확인되어 전반적인 관리 상태가 매우 불량합니다.

6.3. 운영 설비 상태

일반목욕장 및 숙박시설(여관) 등으로 운영되기 위한 설비의 존재 및 작동 여부를 반드시 확인해야 합니다. 노후화 또는 파손으로 인해 추가적인 설비 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건 특성

본건은 유동화 물건으로, 이는 자산 유동화 증권(ABS) 등으로 편입되었던 자산임을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 익산시의 중심 상업 지역에 위치한 대형 근린생활시설 및 숙박시설로, 익산역 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 그러나 현재 건물이 심각한 물리적 하자(침수, 천장 붕괴)와 장기 방치 상태로 인해 대규모 수리 및 설비 복구가 필요한 상태입니다. 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸되어 깔끔한 편이나, 막대한 복구 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

익산역과 인접한 상업 지역에 위치하여 탁월한 접근성과 상권 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 잠재적 가치

대규모 면적을 활용하여 리모델링 또는 재건축을 통해 높은 부가가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 권리관계 단순성

임차인 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리가 정리될 예정이라 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가 (전략)

본 건의 예상 입찰가는 감정가(2,835,223,760원)를 기준으로 하되, 심각한 건물 하자 보수 및 설비 복구에 소요될 예상 비용을 철저히 산정한 후, 이를 공제한 금액을 최대로 고려해야 합니다. 또한, 향후 예상되는 임대 수익률 및 재개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 건축물 정밀 진단 및 시장 조사, 복구 비용 견적 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.