나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52005 [1] 충청북도 청주시 청원구 내덕동 109-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내덕동 소재 ‘청주내덕초등학교’ 북서측 인근에 위치 하며, 본건 주위는 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시내버스 승강장과의 거리, 배차시간 등을 고려시 제반 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 지상의 담장, 대문, 바닥포장은 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 및 부속건물로, 외벽: 적벽돌 쌓기 마감, 창호: 새시 창호임.

이용상태

단독주택 및 부속건물(창고 및 화장실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

"지적도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

청주지방법원 2025타경52005 (1)

1.2. 소재지

충청북도 청주시 청원구 내덕동 109-13

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

121,922,800원

1.5. 면적

토지 면적: 106.00㎡ (약 32.0평)

건물 면적: 102.01㎡ (약 30.9평)

건물 제시외 면적: 31.00㎡ (약 9.4평)

1.6. 경매 구분

공유물분할을 위한 경매

1.7. 매각 대상

일괄매각 (토지, 건물, 제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내덕동 소재 '청주내덕초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스 승강장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 평지로 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 11월 17일 접수된 박영대 씨의 강제경매 개시 결정 등기(2025타경52005)가 말소기준권리입니다.

3.2. 총 등기부채권액

0원

3.3. 인수되는 권리

* 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용, 존속 기간, 권리자 등은 별도의 확인이 필수적입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임차인 관련 상세 정보(대항력 유무, 보증금, 차임 등)는 미상으로, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있는 경우 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 주택이 밀집한 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 청주내덕초등학교가 인접하여 학군 배후수요가 있습니다.

4.2. 주변 유사 부동산 시세 분석

* 최근 연립주택 매매 사례 (2026년 4월):

* 1985년식, 59.31㎡ (약 17.9평): 6,400만원

* 1984년식, 58.14㎡ (약 17.6평): 7,800만원

* 최근 다세대주택 매매 사례 (2026년 5월):

* 2008년식, 81.75㎡ (약 24.7평): 13,000만원

4.3. 시세 종합

본건은 1980년경 건축된 단독주택으로, 토지 면적(106.00㎡) 및 건물 면적(102.01㎡)이 비교적 넓습니다. 주변 다세대주택의 최근 실거래가(81.75㎡, 1.3억원)를 감안할 때, 본건의 감정가(1.22억원)는 연식 대비 적정 수준이거나 다소 높을 수 있습니다. 낙찰 후 투자 가치를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 청주내덕초등학교: 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 검색 결과에 따르면, 내덕동에는 마을식당, 마을카페, 다목적실, 야외광장 등 주민 편의시설이 조성되어 있습니다. (출처:)

5.3. 주변 환경

* 최근 기사를 통해 청주내덕초등학교 주변이 쓰레기 무단투기 지역에서 꽃길로 조성되는 등 환경 개선 활동이 이루어지고 있음이 확인되었습니다. (출처:)

* 학교 주변은 어린이 보호구역으로 지정되어 있습니다. (출처:)

5.4. 혐오시설 유무

* 현재까지 검색된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 과거 청주시 및 옛 청원군 지역의 혐오시설 관련 논란이 있었으나, 해당 물건의 특정 주소지 주변에서 혐오시설이 운영 중이라는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. (출처:)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매 특수성

* 본건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 낙찰 후에도 기존 공유자들과의 관계, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함

* 일괄매각으로 제시외 건물(약 31.00㎡)이 포함되어 매각되지만, 건축물대장과의 차이, 불법 건축물 여부, 철거 또는 이행강제금 부과 가능성 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 지상권의 존속 가능성

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 권리 내용, 존속 기간 등을 반드시 확인해야 하며, 만약 권리가 존속된다면 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 건축물 노후화

* 1980년경 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.5. 토지이용계획상의 제한

* 고도지구, 중점경관관리구역 등은 향후 건축 행위나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 공유물 분할을 위한 경매로 진행되는 청주시 청원구 내덕동 소재 단독주택입니다. 청주내덕초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하고, 주변에 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 일괄매각으로 제시외 건물도 포함되나, 공유물 분할 경매의 특성, 미확인된 지상권, 제시외 건물의 법적 문제 등 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사 및 분석이 필수적입니다. 주변 유사 부동산의 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 청주내덕초등학교가 가까워 학부모 수요 확보에 유리합니다.

* 넓은 토지 면적: 106㎡의 토지 위에 102㎡ 건물이 있어 토지 활용 가치가 높습니다.

* 일괄 매각: 제시외 건물(창고, 화장실 등)도 활용 가능성을 가지고 있습니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 주변 다세대 주택 시세와 감정가를 비교했을 때, 권리관계를 명확히 파악한다면 시세보다 유리한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 121,922,800원

* 주변 시세: 유사 연립주택 5,800만원~7,800만원, 최근 다세대주택 13,000만원 (2026년 5월, 81.75㎡)

* 분석: 본건은 연식 대비 넓은 면적을 가지고 있으나, 공유물 분할 경매의 특성과 미확인 지상권, 제시외 건물 등의 잠재적 리스크를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 수준에서 낙찰받기보다는 리스크 요소를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 115,000,000원

* (참고사항: 인수 보증금은 0원이므로, 해당 범위 내에서 낙찰될 경우 추가적인 인수 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.