나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5486 [1] 경기도 의정부시 가능동 683-12 아택프레쉬빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재, ‘가능초등학교’ 서측 방향에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주위는 다세대, 아파트 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생, 냉난방시설 등 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-01-07)(가능3구역 재개발 사업) 정비구역(2025-01-07)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5486 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 683-12 아택프레쉬빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 35.38㎡ (약 10.70평)

토지지분: 35.3808㎡ (약 10.70평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

특이사항: 재개발구역, 공동담보

건축물대장상 용도: 공동주택, 업무시설

건축물대장상 건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕

준공일자: 2022-10-13

1.1. 입지조건

주변 환경: 대상 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재, 가능초등학교 서측 방향에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 분포하는 주거지역으로 전반적인 주거환경이 양호합니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.

인근 시설: 가능초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거지역 내에 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을2 근저당권 (수협은행, 294,400,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 송명성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-29

대항력: 없음

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 이정금

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-19

대항력: 없음

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부요약:

* 소유권이전2번신탁등기말소 (이성엽)

* 소유권이전 (황호연) - 매매

* 근저당권 (수협은행) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (수협은행) - 말소

등기부채권 총액: 294,400,000원

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 3일 거래 사례: 경기도 의정부시 가능동 684-14번지, 64.18㎡ (약 19.41평), 232,000,000원 (평당 약 11,952,000원)

* 2026년 7월 10일 거래 사례: 경기도 의정부시 가능동 641-16번지, 49.412㎡ (약 14.95평), 210,000,000원 (평당 약 14,047,000원)

* 2026년 7월 8일 거래 사례: 경기도 의정부시 가능동 686-4번지, 60.835㎡ (약 18.40평), 254,000,000원 (평당 약 13,804,000원)

건물 연식: 본건 건물의 사용승인일은 2022년 10월 13일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변 유사 건물의 건축 연식은 2016-2017년으로 파악됩니다.

평균 평당가: 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례들을 종합적으로 고려 시, 평당 약 12,934,000원에서 14,050,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 가능초등학교가 도보거리에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 수월합니다.

편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 점진적인 지역 개발에 따른 편의시설 확충이 기대됩니다.

의료시설: 인근 지역의 종합병원 및 의원 이용이 가능합니다.

기타: 현재 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재개발 사업의 불확실성: 재개발 구역으로 지정되어 있으나, 사업 지연, 변경, 무산 등의 변수로 인해 예상치 못한 가치 변동이 발생할 수 있습니다.

공동담보: 물건 외 다른 담보물에 대한 추가 채무가 존재할 수 있으나, 본 경매 절차에서는 인수할 권리가 없습니다.

건물 용도 복합: 건축물대장상 공동주택 및 업무시설로 등재되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 용도 일치 여부에 대한 확인이 필요합니다. (현재 다세대주택으로 이용 중)

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)의 다세대주택입니다. 주거환경이 양호하고 교통 여건이 편리하며, 가능초등학교가 인접해 있습니다. 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되지만, 재개발 사업의 진행 상황 및 변수들을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인 관련 부담도 없습니다. 감정가는 203,000,000원이며, 최근 주변의 유사한 다세대주택 매매 사례를 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인된 신축급 건물로 내부 상태 양호 및 유지보수 비용 절감 기대.

재개발 호재: 가능3구역, 가능4구역 등 주변 재개발 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 잠재력 보유.

권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도 관련 위험이 낮음.

입지 조건: 초등학교 인접, 교통 편리 등 기본적인 생활 여건 우수.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

주변 유사 면적 매매가 평균: 약 12,934,000원/평 (약 178,366,000원 기준으로 환산 시)

최근 실거래가 평균: 약 13,800,000원/평 (약 190,000,000원 기준으로 환산 시)

본건은 건물 연식(2022년)이 최근 거래 사례(2016-2017년 건축)보다 훨씬 신축이라는 점을 감안할 때, 감정가 203,000,000원 또는 그 이상으로 가치가 평가될 수 있습니다. 최근 거래 사례 중 면적이 유사한 49.412㎡ (약 14.95평) 물건이 210,000,000원에 거래된 점을 참고하였습니다. 재개발 사업의 불확실성과 신축 건물이라는 장점을 고려하여, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 205,000,000원 ~ 215,000,000원

입찰가를 산정함에 있어, 주변의 신축 다세대주택 시세, 재개발 사업 진행 상황, 향후 시세 상승 가능성, 그리고 본 물건의 상태를 종합적으로 고려해야 합니다. 본 물건은 인수할 보증금 등 권리상 부담이 없으므로, 가격 경쟁력을 확보하는 선에서 전략적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.