나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30867 [1] 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 월천리 612-14 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진앤정 · 평가일 2025.11.28

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층,지상4층건물로 2017년11월1일에 사용승인되었으며, 외벽: 타일붙임 마감 등 내벽: 모르타르위페인팅 및 일부 타일 마감 등 바닥: 마루깔기 및 일부 타일 마감 등 창호: 플라스틱 새시 등임.

이용상태

본건은 공부상 지하1층은 근린생활시설, 지상1층은 근린생활시설 및 계단실, 지상2~4층은 다가구주택(총12가구)으로 되어있으나, 현장조사일 현재 건물 전체 공실상태임.

설비내역

본건 건물 내 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

본건은 건축물대장상 지하1층은 노래연습장 및 찜질방, 1층은 소매점으로 되어있으나, 현황 공실상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-건물만 매각(법정지상권 성립여부 불분명)
-공매절차 진행 중(공매공고 한국자산관리공사 2024-00284-001)
-건축물대장상 지하1층은 노래연습장 및 찜질방, 1층은 소매점으로 되어 있으나 현황은 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30867 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 강원특별자치도 삼척시 원덕읍 월천리 612-14

용도: 근린주택

감정가: 1,772,645,974원 (약 17.7억 원)

매각대상: 건물만 매각 (토지 제외)

토지 면적: 0㎡ (공부상)

1.3. 건물 정보

건물 면적: 1,453.06㎡ (약 439.5 평)

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 1층, 지상 4층

사용 승인일: 2017년 11월 1일

이용 상태: 공부상 지하 1층은 노래연습장/찜질방, 1층은 소매점, 2~4층은 다가구주택(12가구)이나, 현황 전체 공실 상태

2. 입지조건

2.1. 소재지

강원특별자치도 삼척시 원덕읍 월천리 지역에 위치.

2.2. 주변 환경

주변에 특별한 혐오시설이나 기타 특이사항은 보고되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 기반 시설 및 편의시설 접근성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

채무 총액: 3,236,259,746원 (약 32.3억 원)

등기부상 권리: 소유권보존, 가압류, 압류, 근저당 등 다수.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리: 부산지방법원 2016카단100619 (접수일자 2016-08-26, 부산시중앙신용협동조합 가압류)

경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수 또는 존치되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항: 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 용도

근린생활시설 및 다가구주택 혼합 용도의 건물.

4.2. 현황

공부상 용도와 달리 현황 전체가 공실 상태임.

지하 1층 노래연습장/찜질방, 1층 소매점, 2~4층 주택으로 구성되었던 건물.

4.3. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보는 삼척시 원덕읍 월천리 612번지 일대의 "다세대" 주택으로, 해당 물건(근린주택)과는 규모 및 용도에서 차이가 있습니다.

건축 연도: 2018년 (해당 물건 건축 연도: 2017년)

세대별 면적: 전용면적 약 38.69㎡ (약 11.7 평)

최근 매매가: 35,000,000원 ~ 40,000,000원 (3.5억 ~ 4.0억 원)

이 정보는 개별 주거 단위의 시세이며, 본건과 같이 대규모 상업/주거 복합 건물의 전체 가치와 직접 비교하기는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 주택 거래 시세를 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본 근린주택의 감정가는 17.7억 원으로, 이는 개별 다세대 주택 매매가와는 매우 큰 차이를 보입니다. 이는 건물의 규모, 용도, 건축 연도 등을 반영한 것으로 보입니다.

주변의 일반적인 다세대 주택 시세로는 본 건물의 가치를 판단하기에 한계가 있으며, 대규모 근린주택으로서의 가치는 별도의 심층적인 상권 및 수익성 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

주변 도로망 이용 가능.

대중교통 이용 편의성은 지역 특성에 따라 다를 수 있음.

5.2. 편의시설

인근 지역의 편의시설 접근성은 추가 조사가 필요.

5.3. 학교

인근 학교 정보는 별도 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불확실성

건물만 매각 대상이며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 소유자와의 관계 설정이 필요할 수 있습니다. 이는 잠재적인 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공매 절차 진행 중

한국자산관리공사를 통한 공매 절차가 별도로 진행 중이라는 점은 본 경매 절차 외에 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있음을 시사합니다. (공매공고 한국자산관리공사 2024-00284-001)

6.3. 전체 공실 상태

현재 건물 전체가 공실 상태이므로, 매수 후 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 공실 해소를 위한 상당한 노력이 필요할 수 있습니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가보다 훨씬 높아, 채권자 및 이해관계인이 많음을 시사하며, 이는 경매 과정이나 낙찰 후에도 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 원덕읍에 위치한 근린주택으로, 건물 면적이 약 439.5평에 달하는 대규모 건물입니다. 2017년 사용 승인되었으며, 복합 용도로 건축되었으나 현재 전체 공실 상태입니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 건물만 매각되면서 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점과 별도의 공매 절차가 진행 중이라는 점은 주요 리스크 요인입니다.

주변 다세대 주택의 시세는 파악되었으나, 본 물건의 대규모 근린주택으로서의 가치를 직접적으로 반영하기는 어렵습니다. 현재 감정가는 17.7억 원으로 책정되어 있습니다.

매수자는 공실 해소를 위한 전략 수립, 법정지상권 문제 해결 방안 모색, 그리고 진행 중인 공매 절차의 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 건물: 1,453.06㎡ (약 439.5평)의 넓은 면적을 소유하게 됨.

* 다양한 용도 가능성: 근린생활시설 및 다가구 주택으로 활용 가능한 구조.

* 지역 개발 가능성: 삼척시 원덕읍 지역의 개발 잠재력에 따른 향후 가치 상승 기대 (추가 지역 분석 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

주요 고려 사항:

* 건물만 매각 대상이며, 토지 확보 문제(법정지상권)가 해결되지 않을 경우 건축물 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

* 현재 전체 공실 상태로, 공실 해소 및 건물 관리/수리 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 감정가(17.7억 원) 대비 현재 주변 시장 시세(개별 다세대 주택 기준)와의 괴리가 크므로, 본 건물의 정확한 시장 가치 평가가 필요합니다.

* 진행 중인 공매 절차의 영향도 면밀히 확인해야 합니다.

보수적인 접근:

향후 공실 해소 및 수익 창출 가능성을 최대한 낮게 잡고, 건물 자체의 재건축/철거 비용, 법정지상권 인수 시 토지 사용료 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 제시된 감정가(17.7억 원)는 시장 상황 및 리스크 요인을 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

따라서, 감정가 대비 30% ~ 50% 수준 (약 5.3억 원 ~ 8.8억 원) 범위에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 개략적인 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 법률/권리 분석 후 최종 결정이 필요합니다.

주의: 위 예상 입찰가는 매우 보수적인 관점에서 제시된 것으로, 실제 입찰 시에는 충분한 시장 조사와 전문가 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.