나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50998 [1] 강원특별자치도 춘천시 교동 113-267 목화동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 교동 소재 "교동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 중 제1층 제103호로서 외벽 : 드라이비트, 파벽돌 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 하이 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 화장실1 등)로 사용중임.

설비내역

위생설비, 가스 보일러에 의한 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 조성된 평지로서, 현황 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 주변 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 을구 5번. 주택임차권등기(2025. 4. 11. 접수)는 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소 불가. 신청채권자는 대항력있는 임차권자로 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경50998 (1)

강원특별자치도 춘천시 교동 113-267 목화동 1층 103호

감정가: 61,000,000원

토지면적: 32.03㎡ (약 9.69평)

건물면적: 39.83㎡ (약 12.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (단, 등기부상 강제경매 신청 채권자는 김정자)

임차인: 김정자 (대항력 있음, 보증금 75,000,000원)

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 춘천시 교동 소재 "교동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(구 대한주택보증)의 가압류 (2020.03.30 접수, 갑9) 입니다.

* 인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권등기 (2025.04.11 접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 임차권은 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않으며, 신청 채권자(김정자)는 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김정자 (성함은 개인정보 보호를 위해 김 로 표기)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.03.26

* 확정일자: 2020.01.20

* 대항력: 있음 (전입일자 기준)

* 비고: 을구 5번 주택임차권등기 권리자로, 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 기타 권리: 갑2, 갑3, 갑8 소유권 이전 등기, 갑10, 갑11 압류 등기가 있으며, 이들 권리(말소기준권리 포함)는 매각으로 소멸됩니다. 또한, 갑12 강제경매(채권자: 김정자)는 말소됩니다.

* 등기부채권 총액: 505,000,000원 (권리분석 시 참고)

1.3. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 주위 환경은 단독주택 및 소규모 공동주택 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제103호입니다. 외벽은 드라이비트, 파벽돌 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이 샤시 창호입니다.

* 이용 상태: 현황 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실 1개 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 설비, 가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용: 유사 사다리형의 조성된 평지로, 현재 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

* 도로 상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인 보증금: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김정자 씨의 보증금 75,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 지역 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 토지이용계획에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1994년 준공된 건물(연립주택 비교 자료 기준) 및 2001년 준공된 건물(다세대주택 비교 자료 기준)이 주변에 있어, 본건 건물(2000년 사용승인)의 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 춘천시 교동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 61,000,000원입니다. 그러나 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 김정자 씨의 보증금 75,000,000원이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 사실입니다. 이는 사실상 매수인이 부담해야 할 추가 비용으로, 총 매입 비용이 부동산 자체의 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 투자 목적이라면 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 인수되는 보증금 때문에 낙찰가 자체가 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 입지 조건: 교동초등학교 인근에 위치하여 주거 환경 자체는 나쁘지 않습니다.

* 향후 명도 협상: 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 완화하거나, 장기적으로는 명도를 진행할 수 있다는 가능성이 있으나, 이는 매우 높은 위험을 동반합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원이 매수인에게 인수되는 물건입니다. 따라서 총 매입 비용은 입찰가에 인수되는 보증금 75,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 비슷한 면적(약 51~53㎡)의 다세대/연립주택이 6,000만원에서 7,900만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(39.83㎡)을 감안하면, 순수 부동산 가치는 약 5,000만원에서 7,000만원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시세와 감정가(61,000,000원)를 고려할 때, 75,000,000원의 보증금을 인수하는 조건으로는 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 만약 감정가인 61,000,000원에 낙찰받더라도 총 매입 비용은 61,000,000원 + 75,000,000원 = 136,000,000원이 됩니다. 이는 최근 거래된 더 넓은 면적의 물건들보다 훨씬 높은 금액입니다.

수익을 고려한 합리적인 입찰가를 제시하기는 어려운 상황이며, 매수인의 위험 감수 수준에 따라 결정되어야 합니다. 보수적으로 본다면, 인수되는 부채를 고려하여 입찰가는 매우 낮게 책정될 수 있으나, 현실적인 경매 시장에서의 최저 입찰가는 존재할 수 있습니다.

추정 입찰가: 50,000,000원 (총 예상 매입 비용: 125,000,000원)

주의사항: 본 입찰가는 투자 위험성을 반영한 추정치이며, 최종 입찰가는 반드시 본인의 철저한 분석과 판단 하에 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차인과의 협상 가능성 및 보증금 회수 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.