나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101586 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임 C&A · 평가일 2025.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양1동 행정복지센터" 남서측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무용건물 및 오피스텔 등이 혼재하여 주위환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 13층 건물 내 10층 1004호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지하주차장 및 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101586 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 10층1004호

용도: 오피스텔

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

토지지분: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물면적: 32.06㎡ (약 9.70평)

건물지분: 32.06㎡ (약 9.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 234,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, "안양1동 행정복지센터" 남서측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무용 건물 및 오피스텔 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 소로변의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 근저당권(말소) 및 임의경매(말소), 압류(말소) 등기가 모두 말소된 상태입니다. 말소기준권리는 을1 근저당권입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: Q

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-29

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 보증금 0원으로 명시되어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 최 (CUIHAILONG)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-29

확정일자: 2022-07-29

배당신고일자: 2025-11-26

대항력: 있음

비고: 보증금 1억원에 대한 대항력이 있으나, 배당신고일자가 있어 경매 절차에 따라 처리될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원. 따라서 임차인의 보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 매각으로 소멸되지 않는 권리

말소기준권리는 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 145,500,000원)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

주변 지역은 근린생활시설, 업무용 건물, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(32.59㎡)의 오피스텔이 2026년 4월 7일에 250,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(32.06㎡)의 시장 가치는 약 245,720,000원으로 추정됩니다. 2024년 12월 4일에는 16.73㎡ 오피스텔이 140,000,000원(약 8,368,199원/㎡)에, 2026년 6월 9일에는 16.73㎡ 오피스텔이 144,000,000원(약 8,607,292원/㎡)에 거래되었습니다. 이는 최근 실거래가 기준으로 볼 때 감정가 대비 높은 시장 가치를 보여주고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트 구조 경사지붕 13층 건물 내 10층 1004호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시입니다. 위생 및 급배수 설비, 지하주차장, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 주변에는 안양1동 행정복지센터가 있으며, 일반적인 상업지역에 해당하여 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다. Google 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인(Q , 최 )이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 임차인의 권리 관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 특히 Q 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나, 전입일자가 대항력 요건을 충족하여 주의가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

현재까지 파악된 바로는 특별한 기타 리스크는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구의 일반상업지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가 대비 높은 시장 가치를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적 요인이지만, 임차인과의 원만한 명도를 위한 추가적인 확인 및 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안양1동 행정복지센터 인근의 준수한 입지.

* 최근 실거래가 상승세를 반영한 시세 차익 기대.

* 32.06㎡의 실용적인 면적.

* 인수 보증금 0원으로 명도 부담 최소화 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건 면적(32.06㎡)의 시장 가치는 약 245,720,000원으로 추정됩니다. 감정가(234,000,000원)와 시장 가치를 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인의 존재에 따른 리스크를 감안할 때, 약 235,000,000원에서 245,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 신중한 접근을 위해 235,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.