나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23068 [1] 부산광역시 중구 보수동1가 59-50 현대빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 "보수초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건내 제3층 제302호로서, 외벽 : 적벽돌붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 출입로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경23068 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

1.2. 물건 내역

소재지: 부산광역시 중구 보수동1가 59-50 현대빌라 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 106,000,000원

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.79㎡ (약 42.30평)

토지 지분: 12.792㎡ (약 42.31평)

건물면적: 35.04㎡ (약 115.84평)

건물 지분: 35.04㎡ (약 115.84평)

1.4. 건축물 현황

건물명: 현대빌라

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물

본건 위치: 지상 3층 302호

사용 승인일: 2003년 04월 24일 (사용승인일 기준, 건축물대장상 'pmsDay' 2002년 08월 31일)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가에 위치하며, 주변에는 보수초등학교가 있으며, 중소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리한 위치에 버스정류장이 소재합니다. 본건 남측으로는 노폭 약 2~3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

토지는 완경사지대 내에 있으며, 인접 토지와 평탄하게 조성된 2필 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지 이용계획은 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 채권자 양OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 11월 18일 접수된 양정화의 강제경매 개시결정 등기입니다.

이보다 선순위인 소유권보존(2003.05.22), 소유권이전(2021.06.25, 2022.05.20) 등은 말소기준권리보다 앞서므로 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 양정화

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 10일

* 확정일자: 2022년 05월 10일

* 배당신고일자: 2025년 11월 18일

* 대항력: 있음

분석: 임차인 양정화는 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 다만, 본 사건의 채권자(양OO)와 임차인(양정화)이 동일인으로 추정되며, 본 건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 보증금 관련 인수 여부는 낙찰 후 배당 결과에 따라 최종 결정될 것으로 보입니다. 다만 '대항력있는임차인' 문구는 권리관계 확인에 주의가 필요함을 시사합니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 단, '별도등기' 사항이 있으므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 소규모 점포들이 주변에 형성되어 있어 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 지원하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 대형 마트나 백화점 등 대규모 편의시설보다는 지역 밀착형 상점들을 이용할 수 있습니다.

4.3. 교육 시설

본건 북측 인근에 보수초등학교가 위치하고 있어, 초등학생 자녀가 있는 가구의 교육 환경에 긍정적일 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 위험

임차인 양정화는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 6천만원이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 명확한 권리관계 및 배당 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

5.2. 별도 등기 관련 위험

등기부등본 상 '별도등기'가 존재한다는 점은 추가적인 부담이나 권리 제한의 가능성을 내포하므로, 이에 대한 명확한 소명 및 확인이 필수적입니다.

5.3. 기타

남측 도로의 노폭이 약 2~3미터로 다소 좁아 차량 통행이나 주정차에 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산광역시 중구 보수동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성은 있으나, 도로 폭 등 일부 입지적 제약이 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인 존재 및 별도 등기 사항은 본 건의 잠재적 리스크로, 이에 대한 면밀한 분석과 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 감정가는 1억 6백만원이나, 최근 주변 실거래가 분석 시 시세와 괴리가 있을 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 부산 중구 지역의 주거지로서의 가치.

* 보수초등학교 등 교육시설 인접.

* 소규모 점포 및 생활 편의시설 이용 용이.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 유사 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 20일 거래: 59.67㎡ (4층) - 11,000만원 (약 184.38만원/㎡)

* 2026년 5월 18일 거래: 25.84㎡ (1층) - 4,500만원 (약 174.15만원/㎡)

* 2026년 5월 27일 거래: 59.09㎡ (2층) - 8,400만원 (약 142.16만원/㎡)

본건 면적(35.04㎡)과 건축 연도(2003년)를 고려할 때, 3.3㎡당 시세는 약 142만원에서 184만원 범위로 분석됩니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 대략 4,980만원에서 6,460만원 범위로 추정됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

감정가(106,000,000원) 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 및 별도 등기 등의 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원인 점을 고려하여, 시세 범위를 바탕으로 하되 위험 요소를 반영한 예상 입찰가는 60,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계에 대한 최종 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.