나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22218 [1] 경상남도 거제시 장평동 1198-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 근린생활시설, 상업시설, 주거시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일: 2005.05.31) 외 벽: 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 이용상황 등은 확인하지 못하였으나, 주택 및 근린생활시설로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재경보 설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참고바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상ㄱ~ㄹ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22218 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 1198-1

용도: 근린주택 (제2종근린생활시설, 주택)

감정가: 1,506,051,110원

토지면적: 308.30㎡ (약 93.26평)

건물면적: 557.56㎡ (약 168.68평) (제시외 건물 35.90㎡, 약 10.86평 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 멍OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 동측 인근에 위치.

* 주위환경: 근린생활시설, 상업시설, 주거시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 토지이용: 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용 중임.

* 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 5월 11일자 근저당권 (토지 을8, 건물 을6).

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 토지 등기부상 모든 권리 (소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등).

* 건물 등기부상 모든 권리 (소유권 보존, 근저당권, 가압류, 임의경매 등).

* 임차인 현황:

* 성일환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-26. 대항력 없음.

* 주식회사비오티이엔지, 김상무: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2025-07-01, 확정일자 2025-11-27. 대항력 없음.

* 주식회사세빈, 이철: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-30. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 본 건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ)도 매각에 포함됨.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종근린생활시설 및 주택 용도로 활용 가능하나, 제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 주택에 국한되어 있어 본 근린주택의 직접적인 상권 분석 및 시세 산출에는 한계가 있습니다.

최근 2026년 2월 기준, 인근 장평동의 연립/다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 허브카운티2단지 (2014년식, 64.56㎡): 8,000만원 (약 123.9만원/㎡)

* 성아빌라 (1995년식, 71.55㎡): 6,500만원 (약 90.8만원/㎡)

* 허브카운티1단지 (2014년식, 64.56㎡): 9,000만원 (약 139.4만원/㎡)

이는 일반적인 주거용 부동산 시세로, 본 근린주택의 상업적 가치 및 임대 수익성을 반영하기는 어렵습니다. 감정가는 15억 6백만원 수준으로 책정되었으나, 해당 지역의 근린주택 거래 사례 부족 및 유사 유형의 시세 정보 제한으로 정확한 시세 산출에 어려움이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 장평초등학교 동측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 혐오시설 조사: 경상남도 거제시 장평동 1198-1번지 일대에 대한 혐오시설 조사 결과, 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 관련 법규에 따른 시정 명령, 이행강제금 부과, 사용 제한 등 법적 제재가 가해질 수 있으며, 이는 부동산의 가치 하락 및 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 철거 또는 원상복구 시 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현황 임차인들의 임대차 관계가 명확히 파악되지 않는 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 현황 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서에 명시된 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 매각에 포함되어 있습니다. 해당 부분의 현황, 관리, 처리에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동의 장평초등학교 인근 준주거지역에 위치한 근린주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

가장 큰 리스크는 위반건축물 등재 사실이며, 이는 부동산 가치에 상당한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 제공된 주변 시세 정보는 주거용 건물에 국한되어 본 근린주택의 정확한 가치 평가에 제한적입니다. 감정가는 15억 6백만원으로 높게 책정되어 있으나, 위반건축물 등의 리스크 요인을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

투자 가치 판단을 위해서는 위반건축물에 대한 현장 조사를 통한 구체적인 위반 내용 확인 및 복구/시정 비용 산출, 그리고 해당 지역의 근린주택 거래 및 임대 시세에 대한 심층적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 장평초등학교 인근, 준주거지역 내 위치하여 상업 및 주거 기능의 혼재.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 권리 분석이 깔끔함.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 효율적인 활용이 가능함.

* 제시외 건물 포함: 매각에 포함된 제시외 건물도 적절히 활용할 경우 부가적인 가치 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,506,051,110원입니다.

제공된 주변 시세 정보(연립, 다세대 주택)는 본 물건인 근린주택의 가치를 평가하는 데 직접적인 기준으로 삼기 어렵습니다.

가장 큰 리스크 요인인 '위반건축물'은 시정 또는 철거에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 이는 감정가를 하회하는 입찰가를 고려하게 만드는 주요 요인입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 위반건축물 리스크를 상쇄하기에는 부족할 수 있습니다.

따라서, 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 정확히 산정하기는 어렵습니다. 다만, 위반건축물로 인한 잠재적 비용 및 가치 하락 가능성을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 대략 10억 5천만원에서 12억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

이는 어디까지나 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 위반건축물 현황, 복구 비용, 지역 내 근린주택 시세 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.