나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22233 [1] 경상남도 통영시 인평동 173-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 인평동 소재'충무중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 원룸, 빌라 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능(인근까지 차량접근 가능)하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인근지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 2m정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기 타 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4, 그 밖의 사항' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인트, 타일 붙임 등. 내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지도배 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기 타 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4, 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠ ㉡ ㉢)매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경22233 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 제시외 건물(감정서상 ㉠ ㉡ ㉢) 매각 포함

감정가: 84,535,440원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 104.00㎡ (약 31.46평)

건물 면적: 110.29㎡ (약 33.36평)

건물 제시외 면적: 7.50㎡ (약 2.27평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 통영시 인평동 173-5 소재.

'충무중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 원룸, 빌라 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인근까지 차량 접근 가능함.

제반 교통사정은 보통시됨.

2.3. 도로 상황

동측으로 노폭 약 2m 정도의 도로와 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역

가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)

상대보호구역(경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 접수일자 1998년 03월 17일, 인평새마을금고 근저당권 (을1)임.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인하여 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정임. 본 건의 경우, 등기부 채권 총액이 206,295,370원으로, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계가 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 존재할 수 있으며, 이에 대한 보증금이나 차임 등의 인수 여부는 확인이 필요함.

4. 상권분석

주변이 주택, 원룸, 빌라 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있어, 지역 커뮤니티 내 소비활동이 주를 이룰 것으로 보임.

대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있을 것으로 예상되나, 주택가 중심의 상권 특성상 상업적 가치는 높지 않을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'충무중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

주택가 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있음.

상세한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 현장 방문 및 지도 검색을 통한 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 접근성

본건까지 차량 접근이 불가능하여, 차량 이용 시 생활의 불편함이 예상됨.

6.2. 미등재 건물

감정서상 제시외 건물(㉠ ㉡ ㉢)이 매각에 포함되어 있으므로, 해당 건물의 실제 현황, 법적 상태 및 활용 가능성 등을 면밀히 확인해야 함.

6.3. 미상 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 점유 중일 경우 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 시간 및 비용 발생 요인이 될 수 있음.

6.4. 토지 이용 제한

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

경상남도 통영시 인평동에 위치한 단독주택 물건으로, 감정가는 84,535,440원입니다. '충무중학교' 인근의 주택지대에 위치하나, 차량 접근 불가 및 노폭 2m의 좁은 도로 접하는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 또한, 제시외 건물이 매각에 포함되고 임대 관계가 미상이어서 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 등기부 채권 총액이 206,295,370원에 달하는 점을 고려하면, 시세 대비 저평가 가능성이 있으나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 감안한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

기존 주택지대에 위치하여 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있음.

단독주택이라는 점은 향후 활용 또는 재건축 가능성을 고려해볼 수 있음 (토지이용계획 확인 필수).

채권 총액 대비 낮은 감정가는 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 기회를 제공할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 84,535,440원입니다.

주변의 연립/다세대 주택 거래 사례(2025년 기준 4천만원 ~ 6천7백만원)가 있으나, 본건은 건물 연식(1989년식) 및 단독주택이라는 점, 그리고 면적 차이(전용면적 대비 전체 건물 면적)가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 리스크(차량 접근 불가, 미상 임대차 관계, 제시외 건물 포함 등)를 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 초기 입찰가 범위로 제안합니다.

이는 대략 59,174,808원에서 67,628,352원 범위입니다.

다만, 상기 제안가는 일반적인 기준으로, 본 물건의 정확한 현 시세 및 현장 가치는 반드시 임장 활동과 추가적인 주변 단독주택 시세 조사를 통해 면밀하게 재산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.