나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22214 [1] 경상남도 통영시 한산면 용호리 960 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 통영시 한산면 용호리 소재 '용초항' 남측 및 남서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 묵답, 묵전, 임야 등으로 이루어져 있으며 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건은 도서지역에 소재하는 토지로서, 본건의 위치 및 교통수단 이용의 용이성 등을 고려시 제반 교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 완경사 지세내 부정형 토지로서, 현황 '묵답'상태임. 기호 2) : 완경사 지세내 부정형 토지로서, 현황 '묵전'상태임.

인접 도로상태

기호 1),2) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역(계획관리지역), 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. 기호 2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 2) 토지 지상에 분묘 2기가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 본건 기호 1) 토지는 2개의 용도지역(생산관리지역,계획관리지역)에 걸쳐있는 토지이나 주된 용도지역인 생산관리지역을 기준으로 평가하되 계획관리지역의 비율을 개별요인의 행정적요인에 반영하여 평가하였음. - 본건 토지 기호 1),2)는 오랜 기간 묵답 및 묵전의 상태로서 접근이 곤란한 바 인접 토지와의 지적 경계를 명확하게 확인하기 어려운 상태로서, 지적 경계 등의 정확한 확인은 전문적인 경계측량 후 재확인이 필요한 것으로 사료되니 경매진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 소재하는 자연생 입목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수).
위 지상소재 입목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함 평가됨(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22214 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 한산면 용호리 960

* 용도: 답 (현황 묵답/묵전)

* 감정가: 31,059,000원

* 토지면적: 1071.00㎡ (약 323.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 통영시 한산면 용호리 소재 '용초항' 남측 및 남서측 인근에 위치하며, 주위는 묵답, 묵전, 임야 등으로 이루어져 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 도서 지역에 소재하는 토지로, 대중교통 이용의 용이성 등을 고려할 때 교통 사정은 다소 불편합니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 완경사 지세 내 부정형 토지로, 현재 '묵답'(기호 1) 및 '묵전'(기호 2) 상태입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지(도로와 접하는 부분이 없는 토지)입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1: 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m, 75m 이내), 역사문화환경보존지역.

* 기호 2: 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m 이내), 역사문화환경보존지역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 17일 접수된 신한카드주식회사 강제경매(채권액 10,409,236원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부요약:

* 소유권 이전 (1964-12-31): 김용조

* 소유권 이전 (2005-03-16): 김은희

* 소유권 이전 (2006-08-30): 김권철 (매매)

* 강제경매 (2025-11-17): 신한카드주식회사 (채권액 10,409,236원, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

* 주위환경: 본건 토지는 '용초항' 인근에 위치하며, 주변은 묵답, 묵전, 임야 등 자연환경 위주로 구성되어 있습니다.

* 경제활동: 해당 지역은 농업 및 어업 종사자가 주를 이룰 것으로 추정되며, 대규모 상업 시설이나 산업 단지에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설: 통영시 한산면 용호리 960 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 도서 지역의 묵전/묵답 상태 토지임을 감안할 때, 기본적인 편의시설 접근성이 낮을 수 있으며, 구체적인 정보는 파악하기 어렵습니다.

* 주거환경: 자연 친화적인 환경이나, 생활 편의성은 제한적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 토지가 '답'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 분묘기지권: 기호 2 토지 지상에 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 권리입니다.

* 묵전/묵답 상태: 장기간 경작되지 않은 토지 상태로, 활용을 위한 토지 개량 및 정비에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 맹지: 토지가 지적도상 맹지이므로, 건축 또는 활용을 위해서는 도로 접근성을 확보하기 위한 별도의 조치가 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 주거밀집지역과의 거리 제한으로 인해 가축 사육에 제한이 따를 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 문화재 보호와 관련된 규제가 적용될 수 있어, 개발 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 지적 경계 불명확: 오랜 기간 방치된 상태로 지적 경계 확인이 어려워, 전문적인 측량이 필요할 수 있습니다.

* 자연생 입목: 토지와 일체로 평가된 자연생 입목은 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 한산면 용호리에 소재한 1071㎡(약 323.87평) 규모의 토지입니다. 감정가는 31,059,000원입니다. 현재 토지는 묵답 및 묵전 상태이며, 지적도상 맹지입니다. 또한, 분묘 2기가 소재하고 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 사항입니다. 일부 지역은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 토지 이용에 있어 여러 제한사항이 존재합니다. 도서 지역에 위치하여 교통이 다소 불편한 점도 고려해야 합니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 있고, 분묘기지권 등의 잠재적 리스크를 수반합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 31,059,000원으로 비교적 저렴한 편입니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 토지가 계획관리지역에 포함되어 있어, 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 자연환경: 주변 자연 경관이 우수하여 전원생활, 주말농장, 힐링 공간 등으로의 활용 가치를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 관련 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려할 수 있습니다. 그러나 토지의 맹지 상태, 묵전/묵답으로 인한 활용 제약, 분묘기지권의 존재 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무 등 다양한 추가 비용 및 시간을 요구하는 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 이러한 제반 사항과 향후 활용 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.