나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22206 [1] 경상남도 통영시 산양읍 당포리 391-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 당포리 소재 '당포항' 북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량 등의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통이하입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지의 토지로서, '휴경지' 상태입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지 소재지는 의뢰목록상 ‘산양읍 당포리’ 이나 토지대장상 2025.10.17.자로 ‘산양읍 당포리’로 행정구역명칭변경 되었는바 업무진행시 참고하시기 바랍니다. - 본건 토지는 휴경지 상태로서, 지상의 입목은 관행상 임지와 일체로 거래되어 일괄하여 평가하였으며, 지상에 육안으로는 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다. - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수).
등기사항전부증명서상 '산양읍 삼덕리'이나, 토지대장상 2025.10.17.자 '산양읍 당포리'로 행정구역 명칭변경된 것으로 감정서상 조사됨.
위 지상 소재 입목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함 평가됨.
육안으로 식별하기 어려운 분묘 소재 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22206 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지

소재지: 경상남도 통영시 산양읍 당포리 391-1

등기사항전부증명서상 주소는 '산양읍 삼덕리'이나, 토지대장상 2025년 10월 17일자로 '산양읍 당포리'로 행정구역 명칭이 변경된 것으로 감정서상 조사되었습니다.

1.3. 토지 정보

용도: 전 (휴경지 상태)

토지 면적: 1316.00㎡ (약 398.09평)

토지 지분: 1316㎡ (약 398.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

형태 및 이용상태: 부정형 완경사지의 토지로서, 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태: 맹지

1.4. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 42,112,000원

매각 대상: 토지 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 통영시 당포리 소재 '당포항' 북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 등의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통 이하입니다.

2.3. 도로 상태

본 토지는 맹지로서 인접 도로가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준 권리: 을3 근저당 (2013년 12월 3일, 산양농업협동조합, 14,000,000원)

총 채권액 (등기부상): 67,000,000원

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (2007-12-12): 김옥임 외 6명

* 공유자 전원 지분 이전 (2008-12-18, 강제경매로 인한 매각): 임광춘

* 근저당 (2013-12-03, 말소기준권리): 산양농업협동조합, 14,000,000원

* 근저당 공동담보 (2014-11-10): 신광강, 53,000,000원

* 압류 (2025-03-14): 거제시

* 임의경매개시결정 (2025-11-18, 본건 경매): 산양농업협동조합, 11,655,048원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 물건에 대한 임차인 현황은 별도로 파악된 내용이 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 '지상권개요'에 해당하는 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 통영시 산양읍 당포리는 당포항 인근의 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 주로 농어업 활동이 이루어지는 배후 지역으로 파악됩니다. 인근 지역으로는 관광지(당포성지, 달아공원 등)와 연계된 숙박 시설 및 카페 등이 일부 존재합니다.

4.2. 주변 개발 계획

통영시는 2035년까지 '대한민국 섬 특별시' 조성을 목표로 장기종합개발계획을 수립 중이며, 복합해양레저관광도시 조성사업(1조 1,400억원 규모) 등 지역 발전을 위한 다양한 사업을 추진하고 있습니다. 현재 본 물건지 인근 지역에 대한 구체적인 대규모 개발 계획이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 통영시 전반의 관광 및 해양 산업 육성 정책 기조에 따라 향후 지역 개발 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

본 물건지는 차량 접근이 어렵고 맹지인 관계로, 일반적인 생활 편의시설 접근성이 매우 낮습니다. 가장 가까운 편의시설은 인근 지역의 소규모 상점이나 농협 등일 것으로 추정되며, 주요 도시 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

5.2. 주변 시설

인근에는 당포성지, 달아공원, 수산과학관, 박경리 기념관 등 주요 관광 명소가 소재하고 있습니다. 또한, 삼덕항 인근에 카페(모카당포) 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본 물건은 농지(전)이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 몰수될 수 있으니, 입찰 전 반드시 관련 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 분묘기지권

육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 제약이 될 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

6.3. 도로 접근성 (맹지)

본 토지는 맹지로서 인접 도로가 없어 차량 진입이 불가능하며, 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 방안을 반드시 고려해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2개 구역), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 각종 제한이 따릅니다.

6.5. 행정구역 변경 관련

등기사항전부증명서상 주소와 토지대장상 주소가 상이(삼덕리 vs 당포리)하므로, 계약 및 등기 진행 시 혼선이 없도록 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.6. 지상 입목 및 토지 경계

지상 소재 입목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함 평가되었습니다. 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 통영시 산양읍에 위치한 농지(전)로서, 현재 휴경지 상태이며 맹지라는 점이 특징입니다. 감정가는 42,112,000원으로 책정되었습니다. 권리 관계상 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등) 존재 여부를 확인해야 합니다. 가장 중요한 리스크 요인은 농지취득자격증명 제출 의무와 맹지라는 점, 그리고 분묘 존재 가능성입니다. 또한, 행정구역 변경 이력이 있어 주의가 필요합니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 인근에 관광지가 일부 있습니다.

8. 투자 포인트

* 통영시의 해양 관광 개발 계획 추진에 따른 장기적인 지역 가치 상승 기대.

* 농지로서의 가치보다는 향후 토지 이용 계획 변경 또는 개발 가능성을 염두에 둔 투자.

* (주의) 농지취득자격증명 발급 가능 및 맹지 해소 방안 마련 시 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 물건의 현황, 권리 관계, 시장 상황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 이장 비용, 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 통행권 확보 비용 등을 면밀히 검토한 후, 본 물건의 감정가(42,112,000원)를 기준으로 신중하게 결정해야 합니다. 보증금 몰수 위험 및 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.