나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22220 [1] 경상남도 통영시 한산면 추봉리 833-4 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 한산면 추봉리 소재 "봉암마을" 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 수산물관련시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며 , 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①: 완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, "양어장부지"로 이용 중입니다. ○ 기호 ②: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "주거기타용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①: 본건은 지적도상 맹지이나, 남서측으로 포장도로가 소재합니다. ○ 기호 ②: 본건은 지적도상 맹지이나, 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호 ①, ② 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 또는 구축물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물 또는 구축물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

③) 벽돌조 스레트지붕 단층 건으로서, 외벽: 모르타르위 페인트 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

③) 일반건축물대장 용도 "종묘배양장"입니다.

설비내역

③) 제반 급배수설비 및 위생설비 등이 되어 있으며, 정상 작동 여부는 불분명한 상황입니다.

부합물 및 종물

본건 기호 ①, ② 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 또는 구축물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 지상 제시외 건물(감정서상 ㉠~㉢) 및 제시외 구축물(감정서상 ⓐ)은 각 매각 포함.
-목록[2] 지상 제시외 건물(감정서상 ㉣)은 매각에서 제외함, 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
-목록[1] 토지는 지적도상 맹지이나, 남서측으로 포장도로가 소재함.
-목록[2] 토지는 지적도상 맹지이나, 북동측으로 포장도로가 소재함.
-목록[2] 토지는 지목은 ‘양어장’이나 현황은 ‘주거기타용 건부지’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22220 (1)

소재지: 경상남도 통영시 한산면 추봉리 833-4 (신주소: 경상남도 통영시 봉암2길 65-8)

용도: 동물 및 식물 관련시설 (종묘배양장)

건물 구조: 벽돌조 스레트지붕 단층

건축물 사용승인일: 1988년

1.2. 면적 및 가격

감정가: 52,938,200원

토지면적: 259.00㎡ (약 78.3평)

건물면적: 106.70㎡ (약 32.3평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 멍OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 통영시 한산면 추봉리 소재 "봉암마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 수산물 관련 시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 어촌 및 농촌의 특성을 나타냅니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

소형 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지(기호 ①, ②) 모두 지적도상 맹지이나, 기호 ① 토지는 남서측으로, 기호 ② 토지는 북동측으로 포장도로가 소재하여 차량 접근에는 문제가 없습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m 이내)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

기호 ① 토지는 "양어장 부지"로 이용 중이며, 기호 ② 토지는 지목은 '양어장'이나 현황은 '주거기타용 건부지'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

말소기준권리는 1997년 11월 26일 접수된 경상남도우렁쉥이양식수산업협동조합의 근저당권입니다. 이 외 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 설정이 있으나, 이는 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으며, 이는 상세 내용이 '잠재적 리스크' 섹션에 기술되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

임대차 관계가 미상이며 보증금 액수가 특정되지 않아도, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 통영시 한산면 추봉리는 섬 지역으로, 주요 산업은 어업 및 수산업 관련 활동입니다. 주변에는 수산물 관련 시설과 주거지가 혼재되어 있으며, 상대적으로 상업 시설은 제한적입니다.

인근에 봉암몽돌해수욕장, 예곡어촌체험휴양마을 등 관광자원이 있어 관광객의 방문이 있을 수 있습니다.

현재 파악된 혐오시설 정보는 없으나, 어촌 지역의 특성상 수산물 가공 시설 등에서 발생하는 냄새나 소음이 간헐적으로 발생할 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

교통 및 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 추봉리에는 보건지소가 있으나, 종합병원이나 대형마트 등 주요 편의시설은 통영 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

과거 한산초등학교 추봉분교가 있었으나 폐교되어, 교육 환경은 도심 지역에 비해 열악할 수 있습니다.

주요 어종으로는 돔, 방어, 볼락 등이 어획되며, 바지락, 홍합, 낙지 등의 어획량도 상당합니다. 또한 굴 양식이 활발히 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '법정지상권'이 명시되어 있으며, '물건명세서 참고사항'에는 "목록 지상 제시외 건물(감정서상 ㉣)은 매각에서 제외함, 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임"이라고 기재되어 있습니다. 이는 매각 대상에서 제외된 건물과 관련된 법정지상권의 성립 여부가 불확실하여, 낙찰받는 부동산의 이용에 제약을 줄 수 있으며, 이로 인해 최저매각가격 또한 영향을 받았음을 의미합니다. 철저한 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 맹지 및 도로: 지적도상 맹지이나 실제 포장도로에 접해 있어 접근성은 확보된 상태이나, 도로 관련 분쟁의 소지가 없는지 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 목록 토지의 지목은 '양어장'이나 현황은 '주거기타용 건부지'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 계획 및 향후 개발 시 관련 법규 적용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문, 부재 등으로 인해 건물 내부 확인이 불가능했습니다. 공부, 외부 관찰 및 유사 물건 상태를 참작하여 감정평가되었으므로, 낙찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 목록 지상의 제시외 건물 및 구축물은 매각에 포함되나, 목록 지상의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 이 부분은 현황 파악 및 법정지상권 성립 여부와 연관될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 한산면 추봉리에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 52,938,200원입니다. 지적도상 맹지이나 실제 포장도로에 접해 있어 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 가장 중요한 쟁점은 '법정지상권' 관련 사항으로, 매각에서 제외되는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 검토가 필요합니다. 또한, 건물 내부 확인 불가, 토지 지목과 현황의 불일치 등 추가 확인이 요구되는 사항들이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 법정지상권 등 잠재적 리스크를 반영하여 감정가가 책정되었을 가능성이 있으며, 이러한 리스크를 해소할 경우 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 지역 특성 활용: 통영시의 해양 관광 및 수산업 발전과 연계하여 해당 지역의 잠재적 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 법정지상권 관련 불확실성, 건물 내부 상태 미확인 등 주요 리스크 요인이 존재하므로, 최저매각가격 대비 적정 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 법정지상권 등 제반 리스크를 종합적으로 고려하여, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰 사례 등을 면밀히 검토 후 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.