나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1013 [1] 경상남도 진주시 이현동 98 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 신안동 소재 '진주여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공설운동장 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1),3) : 등고 평탄한 부정형의 일단의 토지로서, 근린생활시설 및 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 중로한면의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 3) : 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-2)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(진주교육대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주 교육대학교교육대학원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주교육 대학교부설초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호 1), 3) 토지상에 제시외건물 4동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지의 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'란의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호 2)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건으로서, (사용승인일 : 2004.09.24 (3층 ~ 5층 증축일 :2005.03.08))) 외 벽 : 화강석 및 강화유리 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 타일 및 장판지 등 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

대상물건 2) 1층 : 근리생활시설(음식점)으로 이용 중입니다. 2층 : 근린생활시설로 현황 공실로 조사됩니다. 3층 : 다가구주택(원룸4개)으로 이용 중입니다. 4층 : 다가구주택(원룸4개)으로 이용 중입니다. 5층 : 다가구주택(원룸2개)으로 이용 중입니다.

설비내역

대상물건 2) 제반 위생 설비, 급배수 설비 ,난방설비(도시가스) 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지의 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'란의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각포함.
-목록[1,3] 토지는 2필지 일단의 토지로서, 같은 용도로 이용되고 있음을 고려하여 일괄하여 평가함.
-목록[3] 토지는 감정서에 의하면 동측 일부가 현황 타인 점유부지(대문등)로 이용 중인 것으로 조사되는 바, 이를 감안하여 평가함. 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임.
-목록[2] 건물의 옥탑(계단실)은 건물에 포함하여 평가함.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경1013 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박

소재지: 경상남도 진주시 이현동 98

1.2. 건물 및 토지 상세

용도: 근린주택

감정가: 1,023,478,120원

토지면적: 290.40㎡ (약 87.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 667.10㎡ (약 201.79평)

건물 지분: 667.1㎡

건물 제시외면적: 66.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 (사용승인일: 2004.09.24, 3-5층 증축일: 2005.03.08)

내부 구성:

1층: 근린생활시설(음식점)

2층: 근린생활시설(현황 공실)

3층: 다가구주택(원룸 4개)

4층: 다가구주택(원룸 4개)

5층: 다가구주택(원룸 2개)

설비 내역: 제반 위생 설비, 급배수 설비, 난방(도시가스) 설비 구비

제시외 건물: 토지상에 제시외 건물 4동 소재 (감정서상 ㄱ~ㄹ 포함 매각)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 진주시 신안동 소재 '진주여자중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공설운동장 등이 혼재하여 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대상 물건 동측으로 중로 한 면이 포장도로와 접하고 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2000년 05월 19일 접수된 남부새마을금고 근저당 (을1)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2004년 11월 05일 접수된 진주남부새마을금고 근저당 (을2)입니다.

두 권리 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 '지상권개요:' 언급이 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않아 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김

보증금: 29,000,000원, 차임: 0원

전입/확정일자: 2019-08-23

배당신고일자: 2026-01-05

대항력: 없음

* 임차인: 김*희

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-04-15

확정/배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 박 (1)

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2016-09-09, 확정일자: 2022-04-15

배당신고일자: 2025-10-01

대항력: 없음

* 임차인: 박 (2)

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2016-09-09, 확정일자: 2016-09-09

배당신고일자: 2025-10-01

대항력: 없음

* 임차인: 박*희

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-12-26

확정/배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 유 영

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-03-13, 확정일자: 2022-05-04

배당신고일자: 2026-01-15

대항력: 없음

* 임차인: 이*환

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-10-01

확정/배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 이*찬

보증금: 75,000,000원, 차임: 750,000원

전입일자: 2024-11-26, 확정일자: 2025-11-11

배당신고일자: 2026-01-27

대항력: 없음

* 임차인: 최 영

보증금: 12,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2025-10-31, 확정일자: 2025-11-04

배당신고일자: 2026-01-15

대항력: 없음

* 임차인: 황 준

보증금: 25,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-08-01, 확정일자: 2022-08-01

배당신고일자: 2025-07-25

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 보증금을 돌려받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

물건은 근린생활시설과 다가구주택으로 구성된 근린주택입니다. 1층은 음식점 등으로, 3-5층은 원룸 형태로 임대 중으로, 배후 수요가 존재합니다. 학교, 근린생활시설, 공설운동장 등이 인접하여 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 지역 주민 및 학생들을 대상으로 한 영업이 가능합니다. 다만 2층 근린생활시설이 공실인 점은 임대 활성화 방안 모색이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 진주여자중학교 북측 인근에 위치하며, 진주교육대학교, 성심유치원 등 교육 관련 시설이 인접해 있습니다.

* 교통: 중로에 접하여 차량 접근이 용이합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설, 공설운동장 등 기본적인 편의 시설이 있습니다.

* 혐오 시설: 현재 검색 결과, 대상 물건지(진주시 이현동 98번지) 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 지역에서 소각장, 가축분뇨 처리시설 등 혐오 시설 설치에 대한 주민 반대 뉴스가 다수 검색되었으나, 이는 대상 물건지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불분명: 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위한 측량이 필요합니다.

* 타인 점유 부지: 토지(목록)의 동측 일부가 현황 타인 점유 부지(대문 등)로 이용 중인 것으로 조사되었으며, 이는 최저매각가격에 반영되었으나 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 총 4동의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안(철거, 활용 등)을 사전에 검토해야 합니다.

* 2층 공실: 현재 2층 근린생활시설이 공실 상태이므로, 임대 마케팅 전략이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 이현동에 위치한 근린주택으로, 진주여자중학교 인근의 교육 환경과 중로에 접한 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 건물은 상가와 다가구 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능하며, 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다. 임차인들도 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 경계 불분명, 타인 점유 부지, 제시외 건물 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 이를 파악하고 대비해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 학교 등 교육 시설 인근으로 주거 및 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 수익 다각화: 근린생활시설과 다가구 주택을 통한 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 권리 분석 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 신규 공급 희소성: 이현동 일대 신규 분양 단지가 드물어 기존 건물의 희소성이 부각될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매/전월세 JSON 데이터는 본 건과 유사한 규모나 용도를 가진 물건이 아니므로 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 데이터는 연립/연립다세대 주택의 거래 내역으로, 본 건의 근린주택(상가+다가구)과는 특성이 크게 다릅니다. 따라서 해당 데이터를 기준으로 직접적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가(1,023,478,120원)의 80% 수준인 약 8억 2천만원에서 8억 7천만원 사이로 추정해 볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금이 0원이라는 점을 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 명도 비용, 수리 비용, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 투자 수익률, 공실률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.