나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1005 [1] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1264-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,2)는 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 "문산읍사무소" 남측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 평지로 건부지(제시외건물 기호(ㄱ)소재)이며, 일부지상에 타인소유로 추정되는 건물이 있음. 기호(2) : 부정형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 인근 도로로 통행가능함. 기호(2) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16). 기호(2) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(문산2-23)(접합) 가축사육 제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(반야유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래 계약에관한허가구역(2023-06-16).

제시목록 외의 물건

"후첨 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재 하며, 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층건으로 (사용승인일:1997.02.13) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어, 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1~3층 및 지하 : 근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지시설 등 소방관련설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(2) 및 인접지 지상에 제시외건물 기호(ㄴ~ㅂ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄴ~ㅂ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄴ~ㅂ) 매각 포함.
-제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 제외.
-목록1 남동측 일부 타인소유로 추정되는 건물 소재하며 이를 감안하여 평가하고, 최저매각가격은 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각제외되어 제한받는 가격임.
-목록2 지상 정원수 토지가격포함 평가.
-목록3 건물 옥탑 및 물탱크 등은 건물에 포함평가.
-제시외 건물(감정서상 기호 ㅁ,ㅂ)은 인접지상에 걸쳐 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1264-5

1.2. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경1005 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.3. 물건 현황

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 584,403,660원

토지 면적: 339.00㎡ (약 102.55평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 494.10㎡ (약 149.46평)

건물 제시외 면적: 83.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 1997년 02월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 "문산읍사무소" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 인근 도로로 통행 가능합니다.

기호(2) 토지는 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-27), 토지거래계약에 관한 허가구역(2023-06-16).

기호(2) 토지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01), 가축사육제한구역(2025-10-27), 상대보호구역(반야유치원)(2019-01-28), 토지거래계약에 관한 허가구역(2023-06-16).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (2013-05-29, 문산농업협동조합)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 성

보증금: 5,000,000원, 차임: 200,000원

전입일자(사업자등록일): 2025-06-26, 확정일자: 2025-11-06, 배당신고일자: 2026-01-26

대항력: 없음

* 임차인: 안

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2007-01-08, 확정일자: 2025-12-09, 배당신고일자: 2025-12-09

대항력: 있음

* 임차인: 안 (1차 보증금 증액분 15,000,000원 포함)

보증금: 35,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2007-01-08, 확정일자: 2025-12-09, 배당신고일자: 2025-12-09

대항력: 있음

* 임차인: 장

보증금: 50,000,000원, 차임: 600,000원

전입일자(사업자등록일): 2019-09-27

확정일자, 배당신고일자: 미상

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)은 매각에서 제외됩니다.

제시외 건물(감정서상 기호 ㄴ~ㅂ)은 매각에 포함됩니다.

법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 문산읍사무소 인근의 근린생활시설과 주택이 혼재하는 지역에 위치합니다. 지역 내 소규모 상권이 형성되어 있으며, 차량을 통한 접근성은 보통입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설 현황은 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 주변 환경

진주시 전체적으로 쓰레기 소각시설, 가축분뇨 공공처리시설 등 폐기물 처리 시설 관련 논의 및 주민 반발이 일부 지역(주로 내동면)에서 나타나고 있습니다. 본건 소재지인 문산읍 삼곡리 인근에 직접적인 혐오시설이 명시되지는 않았으나, 시 전체의 환경 정책 변화에 따른 잠재적 영향은 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)은 매각에서 제외되나, 제시외 건물(감정서상 기호 ㄴ~ㅂ)은 매각에 포함됩니다. 또한, 제시외 건물(기호 ㅁ, ㅂ)은 인접지상에 걸쳐 소재합니다.

* 타인 소유 건물 소재: 토지(목록1) 남동측 일부에 타인 소유로 추정되는 건물이 소재하며, 이를 감안하여 평가되었습니다.

* 법정지상권: 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리일 가능성이 있습니다.

* 맹지: 토지(기호1)는 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 도로 통행이 가능합니다.

* 최저매각가격 제한: 최저매각가격은 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)이 매각에서 제외되어 제한받는 가격입니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 문산읍에 위치한 근린시설로, 토지(기호1)가 맹지이고 타인 소유의 건물이 일부 소재하는 점, 제시외 건물(기호 ㄱ)이 매각에서 제외되어 최저가 산정에 영향을 받은 점 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 대항력 있는 임차인(안 )이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 인수되지 않을 것으로 예상되며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 1997년 사용승인된 제2종근린생활시설 건물로, 내부 구조 및 이용 상태에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 문산읍 중심부에 위치한 근린시설로, 지역 내 상업 및 생활 편의시설로의 활용 가능성이 있습니다.

* 전체 토지 면적과 건물 면적이 상당하여 다양한 업종의 임대 사업이 가능할 수 있습니다.

* 일부 토지가 맹지이나 인접지를 통해 통행 가능하며, 도로 접근성 개선 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 584,403,660원

본 물건은 "인수 보증금 합계: 0원"이므로, 낙찰 시 추가로 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

다만, 제시외 건물 제외, 타인 소유 건물 소재, 법정지상권 불분명 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 제반 사정을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로 최저매각가격 대비 유찰 횟수, 현장 시세, 건물 상태, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.