나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514003 [1] 인천광역시 서구 공촌동 312-2 에이스타운 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '공촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 디세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 1층 104호로서, 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),기호(2) 공히 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득 에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경514003 (1) 부동산강제경매 사건의 대상 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514003 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 공촌동 312-2, 에이스타운 1층 104호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 97,000,000원

* 토지 면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

* 토지 지분: 29.986333185053375㎡ (약 9.07평)

* 건물 면적: 38.33㎡ (약 11.60평)

* 건물 지분: 38.33㎡ (약 11.60평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건축물명: 에이스타운

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 총 층수: 4층 (본건 1층)

* 총 세대수: 15세대

* 건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕

* 준공 연도: 1995년 06월 15일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 공촌동 소재 '공촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 대지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택 용도 취득에 한함, 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 유효)

1.2. 권리분석

* 경매 채권자: 서OOOOOOOOOO (부동산강제경매)

* 말소기준권리: 2025년 11월 18일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정 (갑18)입니다.

* 권리 현황:

* 을11: 주택임차권 (한국토지주택공사, 85,000,000원) - 전입 2020.06.12, 확정 2020.05.25. 본 경매 물건은 서울보증보험이 채권자이나, 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나, 실제 처리 과정을 최종 확인해야 합니다.

* 갑10, 갑12: 소유권 이전 (박연주택주식회사) - 신탁등기 말소 포함.

* 갑15, 갑16, 갑17: 압류 (기흥세무서, 서울특별시, 서구(인천광역시)) - 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 85,000,000원 (말소 예정인 주택임차권 금액 포함)

1.3. 상권분석

* 주변 건물 용도: 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 인근 지역 또한 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 19일 거래된 307-26번지 성창그린빌라트 4동 1층 (34.48㎡)이 53,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 508만원)

* 2026년 1월 12일 거래된 316번지 주천그린빌라 2층 (39.46㎡)이 75,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 628만원)

* 2026년 3월 13일 거래된 312-16번지 미도빌라 1층 (71.46㎡)이 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 648만원)

* 시세 평가: 본건의 감정가는 97,000,000원이며, 이는 단위 면적당 약 836만원입니다. 주변 다세대주택의 최근 거래가격을 평당 약 500만원대 후반에서 600만원대 중반으로 형성되어 있음을 감안할 때, 본건 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 본건의 전용 면적(38.33㎡, 약 11.60평)에 주변 시세를 적용하면, 11.60평 * 550만원 = 63,800,000원 ~ 11.60평 * 650만원 = 75,400,000원 범위의 시세로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '공촌초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 일반적인 주거 지역의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권: 비록 대항력은 없으나, 서울보증보험(한국토지주택공사) 명의의 주택임차권(8,500만원)이 존재합니다. 해당 임차권의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 최종적인 말소 여부 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하여 허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.8.26. ~ 2026.8.25. 유효) 내국인 매수자에게는 직접적인 제약이 되지 않으나, 외국인 매수자는 허가 절차를 거쳐야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후도: 1995년 준공된 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상: '기타참고사항'에 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (단, 임차인 현황에 서울보증보험(LH) 정보가 기재됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 공촌동의 다세대주택으로, '공촌초등학교' 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 주거 환경 또한 무난한 편입니다. 권리관계상 말소될 것으로 예상되는 주택임차권이 존재하나, 이에 대한 최종 확인 절차는 반드시 필요합니다. 주변 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근을 요합니다. 토지거래허가구역 지정은 내국인 매수자에게는 큰 영향이 없으나, 외국인 매수자는 관련 절차를 숙지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 초등학교 인근으로 학군 수요 및 주거 안정성 확보 가능.

* 향후 개발 가능성: 해당 지역의 도시 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따라 가치 상승 잠재력 보유.

* 시세 대비 합리적 낙찰 시 수익성 기대: 주변 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정 시, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 97,000,000원입니다.

건물 전용면적 38.33㎡ (약 11.60평) 기준, 주변 시세 평당 550만원 ~ 650만원을 적용하면, 63,800,000원 ~ 75,400,000원의 시세 범위가 추정됩니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이나, 말소 동의 확약서가 제출된 임차권(8,500만원)의 최종 처리 상태를 반드시 확인해야 합니다.

이러한 시세 및 권리분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 5,500만원 ~ 6,500만원 범위 내에서 산정하는 것이 적정하다고 판단됩니다. (감정가 대비 약 56.7% ~ 67.0%)

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 시에는 추가적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.