나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12399 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 1층12호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 '창원광장' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 숙박시설, 업무시설 등으로 형성되어 있는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브즙 4층 건물 중 제1층 제12호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지, 타일등의 인테리어 마감, 바닥: 타일 마감 등, 창호: 알루미늄샷시창의 구조입니다.

이용상태

인접호(10호, 11호)와 내부 경계벽 철거 후 벽체 구분 없이 근린생활시설(상호명: D-day bar)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 장방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로류, 북동측으로 중로, 남동측으로 소로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다. (2)기 타: 없습니다.

물건 비고

인접호(10호, 11호)와 내부 경계벽 철거 후 벽체 구분 없이 근린생활시설(상호: D-day bar)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 1층 12호에 소재하고 있으며, '창원광장' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재된 상업지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획상 본건은 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본 건은 북부산신용협동조합의 신청에 따른 부동산 임의경매 물건입니다.

* 말소기준권리는 2010년 1월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을11)이며, 이보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 339,986,766원입니다.

* 현재 소유권 이전 기록 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 내역이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,400,000원, 전입(사업)일자 2018년 6월 29일.

* 확정일자 및 배당신고일자가 기재되어 있지 않아 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 본 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 경상남도 창원시 성산구 중앙동은 창원시의 핵심 상업지대로서 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다.

* 주변으로는 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설이 밀집해 있으며, 본 건 역시 'D-day bar'라는 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 상업지대로서 상권이 활성화되어 있으나, 유사 업종과의 경쟁 현황에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

5. 생활정보

* 창원광장 등 주요 상업 및 행정 시설이 인접해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 시내 주요 지역으로의 이동이 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변이 상업 및 업무 기능이 발달된 지역으로, 각종 편의시설과 서비스 접근성이 뛰어난 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본 건은 인접한 10호, 11호와 내부 경계벽을 철거하고 벽체 구분 없이 통합하여 'D-day bar'로 이용 중입니다. 이는 향후 구분 등기 또는 원상복구 관련 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 현재 통합되어 사용 중이므로, 실제 법적으로 구분 소유가 가능한 면적 및 구조에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

* 임차인 최 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 보증금 및 차임 관련 세부 정보(확정일자, 배당신고일자)가 미상인 점은 임대차 관계 해소 과정에서 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 창원시 성산구의 중심 상업지역에 위치하여 뛰어난 입지적 강점을 지니고 있습니다.

* 권리 분석상 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 다수 존재하여, 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 현재 인접 호수와의 통합 사용으로 인한 내부 구조 문제를 반드시 고려해야 하며, 이에 대한 명확한 파악 및 해결 방안 모색이 필수적입니다.

* 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려하더라도, 지역 내 상업 시설로서 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시의 핵심 상권에 위치한 상업용 부동산으로서, 지역 발전과 더불어 꾸준한 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여, 낙찰 후 명도 및 소유권 확보 과정이 비교적 수월할 것으로 보입니다.

* 현재 통합 사용 중인 점을 활용하여, 향후 업종 전환, 분할 재임대 등 수익 모델 다각화를 통해 가치를 극대화할 수 있습니다.

* 지역 내 상업 활동의 중심지에 위치하여, 공실 위험이 상대적으로 낮고 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 조사, 유사 물건의 실거래가 비교, 예상 임대 수익률 분석, 그리고 본 건의 잠재적 리스크(통합 사용으로 인한 구조 문제, 임차인 명도 등)에 대한 면밀한 평가를 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석되어, 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

* 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기에는 한계가 있으며, 투자자의 개별적인 투자 전략, 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 적정 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.