나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12422 [1] 경상남도 김해시 대청동 334-1 갑오마을부영아파트 708동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코감정 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 "계동초등학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서(갑오마을부영아파트 708동 4층 404호), 주변은 아파트, 근린생활시설, 주택, 공원 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골트러스박공지붕 15층 건물 내 4층 404호로서, (사용승인일: 2002.09.07) 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남서측으로 왕복 4차선 도로, 남측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 폭 약 20m 내외 도로, 동측으로 폭 약 8m 내외의 보행자도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역 , 제3종일반주거지역(2008-10-30) , 지구단위계획구역(공동주택용지) , 지구단위계획구역(장유지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 보행자전용도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(계동초등학교 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12422 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 334-1 갑오마을부영아파트 708동 4층 404호

용도: 아파트

경매 구분: 부동산 강제경매

감정가: 143,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 37.12㎡ (약 11.23평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용 면적): 59.11㎡ (약 17.88평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건물 상세 정보

아파트명: 갑오마을 부영아파트 (갑오마을7단지부영아파트 10차)

건축년도: 2002년 9월 7일 사용승인

동/호: 708동 4층 404호

구조: 철근콘크리트조

층수: 15층 건물 중 4층

총 세대수 (단지): 730세대

총 주차 대수 (단지): 596대

관리사무소 연락처: 055-311-5036

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 대청동에 위치하며, "계동초등학교" 남동측 인근 지역입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택, 공원 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남서측으로는 왕복 4차선 도로, 남측으로는 왕복 2차선 도로, 북측으로는 폭 약 20m 내외 도로, 동측으로는 폭 약 8m 내외 보행자도로가 접해 있어 도로망이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지, 장유지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로와의 접면을 가지고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(계동초등학교), 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12422 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 갑8. 주택도시보증공사 강제경매 (2025-11-17 접수)

등기부채권 총액: 140,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 배

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 30일

확정일자: 2022년 4월 25일

배당신고일자: 2024년 6월 11일

대항력: 있음

권리 분석상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수함)

3.3. 기타 권리사항

* 공동담보, 선순위임차권 등의 권리가 등기되어 있습니다.

* 등기부상 을11번 주택임차권(배현숙)은 인수 조건으로 기재되어 있습니다.

3.4. 주의사항

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 인프라

본 물건은 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 주택, 공원 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육 시설: 계동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다. 장유중학교, 김해외국어고등학교 등도 인근에 있습니다.

* 문화/레저 시설: 김해시 장유도서관, 김해롯데워터파크, 장유폭포 등이 근거리에 있어 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

* 생활 편의 시설: 대형마트, 병원 등 주요 생활 편의 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오 시설: 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

갑오마을 부영아파트 단지는 730세대의 비교적 대규모 단지로, 아파트 자체적으로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 배현숙의 보증금 140,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 반드시 배당 순위 및 예상 배당률을 확인해야 합니다.

6.2. 미확인 임대차 관계

물건 명세서에 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 문구가 있어, 배현숙 외 추가적인 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 대청동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 초등학교 인접, 양호한 교통 및 주변 환경 등의 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금 인수 부담이 크다는 점은 신중한 접근이 요구되는 부분입니다. 임차인 관련 권리 분석 결과를 면밀히 검토하여 인수되는 보증금 규모를 명확히 파악하는 것이 가장 중요합니다. 이를 통해 실질적인 취득 가격을 산정한 후 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지

* 초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경

* 편리한 교통 접근성

* 임차인 인수 조건 고려 시 시세 대비 저렴한 취득 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 매매가는 2026년 6월 기준으로 99,000,000원부터 119,000,000원 사이에 분포하고 있습니다. (평균 약 106,000,000원)

감정가 143,000,000원은 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

본 물건의 최대 리스크는 대항력 있는 임차인 배현숙의 보증금 140,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 이 보증금 전액을 매수인이 인수하게 된다면, 실질적인 총 부담액은 '입찰가 + 140,000,000원'이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에, 최근 시세 범위를 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수할 금액이 없다고 가정할 때, 최근 시세 평균가인 106,000,000원 대비 약 90% 수준인 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 임차인의 배당 현황을 반드시 추가로 확인하여 인수 금액을 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.