나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12879 [1] 경상남도 양산시 덕계동 1103 덕계동일스위트2차 106동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정원감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 "덕계동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 덕계동일스위트2차아파트 106동 1층 104호로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상25층 중 제1층 제104호로서,(사용승인일 : 2003.02.08.) 외벽 : 시멘트몰탈위페인팅마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄시 되는 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 주위 가로망 상태 대체로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류 (폭 8m~10m) (접합), 일단의주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

대상물건의 소유권 대지권의 대상이 되는 토지의 지번이 경상남도 양산시 웅상읍 평산리 237-3번지이나, 토지대장상 2007.04.01일자로 경상남도 양산시 덕계동 1103번지로 행정관할구역 및 행정구역명이 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12879 (1)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 1103 덕계동일스위트2차 106동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 89,200,000원

토지면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

토지지분: 18.6108㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.07㎡ (약 13.63평)

건물지분: 45.066㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 "덕계동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태등

단지 주위의 가로망 상태는 대체로 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 일단의 주택단지 조성사업지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소될 권리

본 경매 물건은 감정평가서요약 요향표 상 권리분석 결과, 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 동래농업협동조합 근저당 (2012.10.10. 접수, 말소기준권리)

- 주식회사 케이비국민카드 가압류 (2025.02.06. 접수)

- 신한카드 가압류 (2025.04.25. 접수)

- 한국스탠다드차타드은행 가압류 (2025.07.24. 접수)

- 신한카드주식회사 강제경매 (2025.11.18. 접수)

* 말소되지 않는 권리

- 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 인수 여부는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계가 미상인 점은 실제 점유 및 사용 현황을 확인하는 데 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 101,014,120원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 양산시 덕계동 지역은 주거와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 행정복지센터 등 공공기관 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 준주거지역이라는 토지이용계획은 향후 지역 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석상, 주변에 직접적인 혐오시설로 판단될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 인근 축산 활동과 관련된 잠재적 환경 요인으로 고려될 수 있습니다. 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 답사를 통한 상세한 주변 환경 조사가 권장됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

아파트명: 동일스위트2차아파트

주소: 경상남도 양산시 덕계동 1103

사용승인일: 2003년 2월 8일 (준공 후 약 23년 경과)

건축 정보: 총 7개동, 790세대 규모의 아파트로, 본 건은 106동 1층 104호입니다.

최고층 25층, 최저층 2층으로 이루어져 있으며, 지상 주차 3대, 지하 주차 17대를 포함한 총 243대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 물건 정보

본 건의 전용면적은 45.07㎡ (약 13.63평)이며, 아파트의 공급면적은 약 59.98㎡ ~ 84.99㎡ (약 18.15평 ~ 25.71평) 범위의 세대들이 최근 거래되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 존재: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 등기부등본에 명시되어 있어, 해당 권리의 내용 및 효력 범위에 따라 소유권 행사나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 공부와의 차이: 토지대장상의 지번 변경(행정구역 변경에 따른) 이력이 있으나, 이는 행정 절차상의 변경으로 실제 물건의 하자와는 무관할 가능성이 높습니다. 다만, 등기부등본 및 토지대장상의 정보 일치 여부는 항상 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 법적 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 반환 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

* 건물 노후도: 2003년 사용승인된 아파트로, 건축 후 약 23년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 동일스위트2차 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 보면 해당 면적의 아파트가 감정가보다 높은 가격에 거래되고 있어 시세 차익의 가능성이 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본 건의 가치와 활용에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크이므로, 입찰 전 해당 권리에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 상승 기대: 양산시 지역 개발 및 수요 증가에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 실거주 및 투자 적합성: 45.07㎡(약 13.63평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 수요와 임대 투자 수요 모두를 충족시킬 수 있습니다.

* 편의시설 접근성: 행정복지센터, 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 인접해 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 면적(45.066㎡)의 실거래가: 9,500만원 (2026년 6월 17일)

본 건의 감정가: 89,200,000원

상기 정보를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준인 9,500만원으로 산정합니다. 다만, 지상권 등 특수 권리 분석 결과에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있으며, 입찰 참여 전 반드시 현장 조사 및 권리 관계를 상세히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.