나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1557 [1] 울산광역시 남구 달동 1359-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 "번영사거리" 북동측 인근에 위치하며, 인근지역은 각종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재하며,제반 주위환경은 보통입니다

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 여건은 보통입니다

형태 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 숙박시설 및 위락시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 북측으로 중로에 접해 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임

제시목록 외의 물건

없습니다

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대사항은 미상입니다. 2.기타; 없습니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로서 외벽: 외장타일붙임, 스톤코트 마감 등. 내벽: 벽지마감, 내장타일붙임, 미장목재, 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

숙박시설(상호: DOAN STAY HOTEL) 및 위락시설(상호: DESIGN)로 이용 중임. 1층: 로비, 주차장 2층: 위락시설 3층~7층: 숙박시설(총 42 객실, 안내실, 직원휴게실, 통로) 8층: 세탁실, 계단실

설비내역

전기설비 및 수변전설비, 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 도시가스공급 설비, 승강기설비, 보일러 및 난방설비, 퍼즐식주차설비, 저수조 및 펌프설비, 기타부대설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물 2개동[기호(ㄱ,ㄴ): 후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조]이 소재하며, 제시외건물의 구조 및 규모, 용도 등으로 보아 영향없겠음

공부와의 차이

본건 8층부분은 귀 제시목록상의 면적(8층 22.61㎡)과 일반건축물대장상의 면적(8층26.61㎡)이 상이한바,현황 실측면적과 일반건축물대장상의 면적과 유사하여 등기부상 기재면적이 착오로 기재되어 있는 것으로 추정되는 바 일반건축물대장상의 면적(8층 26.61㎡)을 기준하여 면적사정 및 평가하였습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 나. 기타참고사항: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서 명세표 상 ㄱ., ㄴ.) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1557 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 달동 1359-4 (신주소: 울산광역시 남구 번영로144번길 8 (달동))

* 용도: 숙박시설 (상호: DOAN STAY HOTEL) 및 위락시설 (상호: DESIGN)

* 감정가: 5,479,220,280원

* 토지면적: 330.30㎡ (약 99.92평)

* 건물면적: 1787.25㎡ (약 540.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 33.90㎡ (약 10.25평) (감정서 명세표 상 ㄱ., ㄴ. 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울OOO (울산수산업협동조합으로 추정)

* 주요 권리사항 (말소기준권리): 근저당권 (울산수산업협동조합, 2023-05-31 접수, 5,244,000,000원)

* 등기부채권 총액: 6,424,000,000원

1.1. 입지조건

* 최고의 입지: 울산광역시 남구 달동 "번영사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 각종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 여건 또한 보통입니다.

* 토지 현황: 평지에 위치한 세장형의 토지로서 숙박시설 및 위락시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지 북측으로 중로(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 물건명세서 상 '지상권개요:' 항목이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

* 말소기준권리: 을17 (토지 및 건물 등기부) - 울산수산업협동조합 근저당권 (2023-05-31 접수, 5,244,000,000원).

* 권리 분석 결과: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임수정

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,300,000원

* 전입/확정일자: 2024-05-31

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 대항력: 없음

* 임차인: 하종훈

* 보증금: 600,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-13

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권자 (을22/을20)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 제시외 건물(감정서 명세표 상 ㄱ., ㄴ.)은 일괄매각에 포함되어 매각됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 울산광역시 남구 달동의 주요 상업 지역인 번영사거리 인근에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 주요 업종: 인근에 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설이 밀집해 있으며, 본건은 현재 숙박시설 및 위락시설로 운영 중이므로 상권 활성화와 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 접근성: 차량 진입이 편리한 도로에 접해 있고, 대중교통 이용이 용이하여 방문객 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 상업 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주거 환경: 본건은 숙박시설 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여, 주거보다는 상업 활동에 더욱 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 번영사거리 인근에 다양한 식당, 카페, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 상업 밀집 지역의 특성상 유흥 시설 등은 존재할 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2002년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 감정서 상에 포함된 제시외 건물 2개동(기호 ㄱ., ㄴ.)에 대한 별도의 철거 또는 활용 방안 검토가 필요합니다.

* 채권 규모: 등기부채권 총액이 6,424,000,000원으로 감정가(5,479,220,280원)를 초과하므로, 높은 낙찰가율 시 수익률 확보에 대한 면밀한 계산이 요구됩니다.

* 임대 현황: 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으나, 감정서에 명시된 '임대사항은 미상'이라는 내용은 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 남구 달동의 핵심 상권인 번영사거리 인근에 위치한 숙박 및 위락시설입니다.

* 우수한 입지 조건과 현재의 용도 적합성을 바탕으로 향후 운영 수익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

* 건물 노후화, 제시외 건물 존재, 높은 채권 총액 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 번영사거리라는 우수한 지역적 위치는 안정적인 수요 확보를 가능하게 합니다.

* 운영 중인 시설: 숙박 및 위락시설로 현재 운영 중이므로, 즉시 영업 재개 또는 운영 방안 전환을 통한 수익 창출이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 투명하고 안전한 거래가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 삼산지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 낙찰가율, 시장 분석 등을 통해 종합적으로 산정되어야 합니다.

* 인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 대한 부담은 적으나, 감정가(5,479,220,280원) 및 총 채권액(6,424,000,000원)을 고려한 수익률 분석이 필수적입니다.

* 본 물건의 특성을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.