나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12873 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 682-3 경민아파트 2동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "범어중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층 306호로서, - 외벽: 몰탈 위 페인트칠 마감 등, - 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등, - 창호: 샷시창 등입니다.

이용상태

일련번호(가): 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택(아파트) 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 북동측으로 중로, 남서측으로 소로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상입니다. 2. 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

경민아파트 2동은 102동으로 사용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12873 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 682-3 경민아파트 2동 3층 306호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

토지 면적: 31.89㎡ (약 9.65평)

건물 면적: 63.60㎡ (약 19.24평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 홍OO

건축 연도: 1994년

최고층: 15층

해당 층: 3층

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "범어중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남동측으로 광대로, 북동측으로 중로, 남서측으로 소로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2019년 12월 04일 접수된 부산은행 근저당권(35,200,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소 기준 권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 현재 확인된 정보상 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 05일

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액: 35,200,000원.

4. 상권분석

주변 환경: 아파트, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

상업 시설: 근린생활시설이 주위에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교육 시설: 범어중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 주요 도로에 접해 있어 대중교통 이용도 비교적 편리할 것으로 예상됩니다.

편의 시설: 주거 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능합니다.

주차: 아파트 정보상 총 221대 주차 가능하며, 최고층 15층, 최저층 1층으로 구성되어 있습니다.

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차 충전기(지상 4대) 등의 부대시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 노후도: 1994년에 준공되어 약 30년 이상의 노후화가 진행된 아파트입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

동 표기 오류: 경민아파트 2동이 102동으로 사용 중이라는 특이사항이 있어, 현장 방문 시 정확한 동 위치 및 호수를 재확인할 필요가 있습니다. 검색 결과에서도 해당 주소지의 동에 대한 별도 명칭이나 오류 정보는 명확히 확인되지 않았습니다.

임차인 관련: 대항력 없는 임차인 김 이 보증금/차임 0원으로 등재되어 있습니다. 이는 법적으로 낙찰자에게 인수될 금전적 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과만으로는 주변 혐오시설의 유무를 명확히 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 주거 지역으로 분류되나, 현장 답사 시 주변 환경을 면밀히 확인하여 잠재적 가치 하락 요인이 있는지 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

권리 분석상 말소기준권리인 근저당 외 인수할 권리가 없어 권리 관계가 명확하며, 낙찰 후 명도 진행이 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 소형 면적으로 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

다만, 건축 연도가 오래되었고 동 표기 관련 특이사항이 있어, 입찰 전 현장 확인 및 관련 정보를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

전용면적 63.60㎡ (약 19.24평)의 실속 있는 면적으로, 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 적합합니다.

주변 학군(범어중학교 인접) 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

정비된 아파트 단지 내 물건으로, 안정적인 주거 가치를 유지할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2026년 5월, 63.6㎡, 13층: 123,000,000원

2026년 6월, 84.76㎡, 3층: 159,000,000원

2026년 7월, 84.76㎡, 7층: 170,000,000원

본 물건은 63.60㎡(약 19.24평)으로, 2026년 5월 거래된 63.6㎡ 아파트(123,000,000원)와 면적이 유사합니다.

감정가는 125,000,000원으로, 유사 면적의 최근 실거래가와 비슷한 수준입니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 추가 비용 부담 없이 입찰가만으로 취득 가능합니다.

시세 및 감정가를 고려할 때, 낙찰을 위해서는 최소 감정가 수준인 125,000,000원 이상을 고려해야 할 것으로 보입니다.

안정적인 입찰을 위해서는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.