나이스옥션 법원경매 포항 2025타경570 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1609 현진에버빌아파트 301동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장량초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "현진 에버빌아파트" 제301동 제12층 제1203호 단위세대로서, 부근일대는 단독주택, 아파트, 근 린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중 제12층 제1203호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 화강석붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 바닥: 바닥재 및 타일 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 폭 약 25미터내외, 남측으로 폭 약 12미터내외, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(건페율 30, 용적률 300, 25층이하, 연면 적 60,000이하), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 정비구역(주택재건축)임. 기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(건페율 30, 용적률 300, 25층이하, 연면 적 60,000이하), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한구역), 정비구역(주택재건축)임.

공부와의 차이

기호(2) 토지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

물건 비고

감정평가서상 기호(2) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "대"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2025타경570 (1)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 북구 장성동 1609 현진에버빌아파트 301동 12층 1203호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

202,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

40. 91㎡ (약 12.38평)

1.5. 2. 건물면적

전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

분양면적: 약 121.03㎡ (약 36.62평) (총괄표제부의 총 연면적과 해당 동의 세대수를 기반으로 산출)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

우OOO

1.9. 특이사항

재건축구역

1.10. 주의사항

감정평가서상 기호(2) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "대"임.

2. 입지조건

2.1. 소재지

경상북도 포항시 북구 장성동 1609 현진에버빌아파트 301동 12층 1203호

2.2. 주변환경

본건은 "장량초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 단지를 형성하고 있습니다.

2.3. 교통

단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 단지 동측(약 25미터), 남측(약 12미터), 북동측(약 8미터)에 각각 포장도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 지역지구 및 규제

본건이 속한 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역(주택재건축)으로 지정되어 있습니다. 해당 용도지역은 건폐율 30%, 용적률 300%, 25층 이하, 연면적 60,000㎡ 이하의 주거용지 규제를 받습니다. 또한 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접하고 있으며, 중로1류(폭 20~25m) 도로와도 저촉됩니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

* 교육: 장량초등학교가 인근에 있어 자녀의 통학이 매우 편리합니다. 또한, 포항여자중학교, 포항중앙고등학교 등 중고등학교 교육 시설도 가까운 거리에 위치합니다.

* 공원 및 녹지: 단지 인근에 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

2.6. 혐오시설

주변 지역에 유해하거나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당 (2018.08.20. 접수, 102,000,000원)

3.2. 경매 신청 채권자

우리은행 (임의경매) (2025.11.13. 접수, 100,213,910원)

3.3. 임차인 현황

* 박미경 (전입: 2018.08.21.)

* 보증금: 180,000,000원 (1차 120,000,000원 + 증액분 60,000,000원)

* 차임: 0원

* 확정일자: 2018.08.08.

* 배당신고일자: 2024.06.03.

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위에 해당하며, 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 정성윤 (전입: 2025.03.04.)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

상기 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 등기부등본 상의 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

3.5. 등기부채권 총액

약 357,054,304원 (말소 예정 권리 포함)

4. 상권분석

본 물건은 포항시 북구 장성동에 위치한 아파트로, 주변에 아파트 단지와 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 장량초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 생활 편의를 위한 각종 시설 이용이 용이합니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 주거지로서의 기본적인 상권 기능은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육: 장량초등학교가 바로 인접해 있어 자녀의 통학이 편리합니다. 인근에 중학교 및 고등학교도 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 자가용 이용 시 주요 도로 접근성이 좋으며, 시내버스 노선이 다수 운행되어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등 아파트로서 필수적인 설비가 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축 구역: 재건축 사업 추진 구역으로 지정되어 있어 향후 단지 가치 상승의 잠재력은 높으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 추가 분담금 발생 가능성, 장기적인 이주 계획 수립 등이 필요할 수 있습니다.

* 토지 지목 불일치: 공부상 토지 지목이 "답"이나 현황은 "대"인 점은 행정 처리상 경미한 불편이 발생할 수 있으나, 실질적인 아파트 부지 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후 다수의 채권 및 권리가 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 장성동의 주거 중심 지역에 위치한 아파트로, 우수한 교육 및 생활 편의시설 접근성을 자랑합니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 없으며, 재건축 구역 지정으로 인해 장기적인 자산 가치 상승의 기대감이 있습니다. 전반적으로 실수요자 또는 안정적인 장기 투자를 원하는 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 가치 상승 잠재력: 재건축 사업 추진 가능성으로 인해 향후 신축 아파트로 재탄생할 경우, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교와 근접하며 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리 분석: 모든 인수되는 권리가 없어 권리 분석상의 위험이 매우 낮습니다.

* 적정 감정가: 현재 시장 상황 및 물건의 가치를 고려한 감정가로, 향후 시세 대비 경쟁력 있는 입찰 전략 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 최근 실거래가, 주변 시세, 재건축 진행 상황, 시장의 유동성 등 다양한 요인을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 직접 부담해야 할 추가적인 권리 관련 비용은 없습니다. 정확한 시세 조사를 기반으로 하여 본 물건의 가치와 잠재력을 고려한 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.