나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12868 [1] 울산광역시 울주군 두서면 활천리 811-11 102동 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 "KCC울산일반산업단지" 내에 위치하며 주위는 중·소규모의 공장, 주거용오피스텔, 공업나지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 북측 인근에 경부고속도로 활천I.C가 소재하여 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 가장형 토지로서 주거용오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(2015-07-30), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 2015년 1월 22일 사용승인되었으며, 외벽: 인조석 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽: 벽지 바름 및 내장타일 붙임, 창호: 하이샤시창임.

이용상태

일반건축물대장상 업무시설(오피스텔)로서 현황은 주거용 오피스텔임. 1층: 계단실 2층: 오피스텔 3개호, 3층: 오피스텔 3개호, 4층: 오피스텔 2개호.

설비내역

위생 및 급배수시설, LPG에 의한 개별난방설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12868 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 811-11 102동

용도: 오피스텔

감정가: 660,639,600원

토지면적: 230.90㎡ (약 69.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 455.44㎡ (약 137.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 KCC울산일반산업단지 내에 위치하고 있으며, 주위는 중·소규모 공장, 주거용 오피스텔, 공업나지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 북측 인근에 경부고속도로 활천IC가 소재하여 영남권 주요 산업도시로의 접근성이 우수합니다.

1.2. 3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 가장형으로 주거용 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준공업지역(2015-07-30), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>에 해당합니다.

1.2. 5. 주변 환경 (혐오시설 정보)

현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과상, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 해당 지역 인근에서 건설폐기물 매립장 관련 논란이 있었으나, 이는 사업이 포기되고 화장장 및 납골당 사업으로 전환된 사안으로 현재 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

을3 (또는 을5) 근저당권 - 비산새마을금고 (2016-06-13)가 말소기준권리이며, 본 경매물건의 매각으로 인하여 위 근저당권 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

1.3. 2. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 338,000,000원

건물 등기부채권 총액: 398,000,000원

총합계: 736,000,000원 (본 경매물건 매각으로 소멸 예정)

1.3. 3. 강제경매 채권자

류OO (류명희) - 180,000,000원

1.3. 4. 임차인 현황 및 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

* AUNGCHITNYEIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-07-21

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수에는 법적 절차 필요

* MALIKFAZAL

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-04-20

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수에는 법적 절차 필요

* POKHRELMADHAB

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-02

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수에는 법적 절차 필요

* RAJEISHKUMAR

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-21

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수에는 법적 절차 필요

* 고명석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-11-06

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수에는 법적 절차 필요

* 김성덕

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

대항력: 없음

권리분석: 전세권이 말소되었으며, 임차인의 대항력도 없어 보증금 회수에 법적 절차 필요.

* 김용연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-23

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수에는 법적 절차 필요

* 노병수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-11-26

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수에는 법적 절차 필요

* 전병채

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2022-03-24

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수에는 법적 절차 필요.

1.4. 상권분석

본 물건은 KCC울산일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자들을 배후 수요로 하는 상권을 형성하고 있습니다. 주위에는 공장, 근린생활시설이 분포하고 있어 직주근접형 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 일반적인 주거지역과는 상권 특성이 다소 상이합니다.

1.5. 생활정보

울산광역시 울주군 두서면 활천리 지역은 산업단지와의 인접성으로 인해 관련 종사자들의 생활 편의시설이 주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근성이 양호하여 인근 도시로의 이동은 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불확실성: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 0원으로 되어 있어 실제 임대 수익 예측에 어려움이 있습니다.

* 산업단지 내 위치: 주거 목적 외에 산업단지 종사자의 숙소 등으로 활용될 수 있으나, 일반 주거 지역 대비 주거 쾌적성이나 선호도에서 차이가 있을 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 다수의 임차인이 대항력이 없어 명도 진행 시 법적 절차를 통해 해결해야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 KCC울산일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자를 대상으로 임대 수익을 기대할 수 있는 오피스텔입니다. 교통 접근성이 양호하며, 비교적 최근에 건축된 건물입니다. 다만, 임대 관계의 불확실성, 산업단지라는 입지적 특성, 그리고 대항력 없는 임차인들의 명도 관련 절차 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* KCC울산일반산업단지 내 위치: 산업단지 내 종사자들을 대상으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 교통의 편리성: 경부고속도로 활천IC 인접으로 물류 및 이동이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2015년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태입니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

현 시세 분석을 위해 주변 오피스텔 매매 및 임대 정보를 조사한 결과, 울주군 삼남읍 인근에서 전용면적 10평 내외의 오피스텔이 매매가 1억 5천만원 ~ 3억 5천만원 수준을 형성하고 있습니다. 본 건은 건물 면적이 455.44㎡ (약 137.77평)으로, 여러 호실로 구성된 집합건물(오피스텔)임을 감안할 때, 개별 호실의 면적과 가치를 고려한 정확한 시세 산출이 필요합니다.

감정가는 660,639,600원입니다.

본 경매물건은 인수할 권리(보증금)가 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

따라서, 낙찰가는 감정가 및 주변 시세, 그리고 향후 임대수익률을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 시점에서 보수적인 관점으로 감정가의 80% 수준인 약 5억 3천만원 ~ 5억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 향후 임대 활성화를 통해 수익을 창출할 수 있을 것으로 예상됩니다.

* 상기 예상 입찰가는 현 시점에서의 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 유찰 횟수, 현장 조사 결과 및 법원 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.