나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4265 [1] 경상북도 포항시 북구 송라면 지경리 OOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 포항시 북구 송라면 지경리 소재 "지경마을" 내에 위치하는 부동산으로서 주위 환경은 단독주택, 전 등이 혼재한 해안취락지대로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근 도로 상태 등 고려시 제반 교통사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

동측 하향 경사지에 자체 지반 비교적 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 현황 '주거용 건부지' 로 이용 중 임.

인접 도로상태

본건 남동측 폭 약 6M~8M 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(용적율 150%이하, 건폐률 60%이하, 높이4층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 조적조 스라브지붕 단층 건물로, 외 벽 : 치장벽돌 및 타일 마감 등 내 벽 : 벽지, 타일마감 등 바 닥 : 장판지마감 등 창 호 : 목재 및 알미늄 샷시 2중창 임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생설비 및 난방설비 구비됨.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 2번 대지 도시계획시설도로저촉감안평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2025타경4265 (1)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 북구 송라면 지경리 20-2

1.3. 물건종별

단독주택

1.4. 토지 면적

208. 26㎡ (약 62.99평)

1.5. 건물 면적

건물 본건: 73.29㎡ (약 22.17평)

제시외 건물: 26.10㎡ (약 7.89평)

1.6. 감정가

177,358,660원

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건 토지는 경상북도 포항시 북구 송라면 지경리에 소재하는 "지경마을" 내에 위치하고 있으며, 주위 환경은 단독주택, 전 등이 혼재한 해안 취락지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 도로의 상태 등을 종합적으로 고려할 때 제반 교통 사정은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

동측 하향 경사지에 자체 지반이 비교적 평탄하게 조성된 부정형의 토지로, 현재 '주거용 건부지'로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 남동측으로 폭 약 6~8M의 포장 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(용적률 150% 이하, 건폐율 60% 이하, 높이 4층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 1류(폭 10m~12m)에 저촉되며, 모든 축종에 대한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2011년 7월 27일 접수된 흥해농업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

3.1. 2.총 채권액

토지 및 건물 등기부 채권 총액은 104,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.권 (대항력 있음)

임차인 권 은 2009년 7월 3일 전입하였으며, 대항력이 있는 임차인입니다. 그러나 보증금과 차임은 0원으로 조사되었으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 포항시 북구 송라면 지경리 일대는 해안가 인근의 전원적인 취락지대로, 배후 주거 수요는 비교적 적은 편입니다. 주요 상업 시설은 포항 시내 방향으로 접근해야 이용 가능하며, 지역 내에서는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다. 인근에 대규모 산업 시설이나 유해 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. (위 정보는 일반적인 지역 분석에 기반하며, 상세한 현장 조사가 필요합니다.)

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 인근 주도로 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 지역 내에서는 기본적인 생필품 구매 및 간단한 서비스 이용이 가능하나, 대형마트, 병원, 문화시설 등은 차량 이동이 필요합니다.

* 자연환경: 해안 지역 특성상 바다와 인접한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변 시세: 현재 제공된 정보만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 정확한 시세 파악이 어렵습니다. (추가적인 시세 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시계획시설도로 저촉

본건 토지는 도시계획시설 도로에 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 감정평가 시 감안되어 평가되었습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

보증금과 차임이 0원으로 조사되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (주의 문구 필수 포함)

6.3. 가축사육제한구역

모든 축종에 대한 가축 사육이 제한되는 구역이므로, 축산업 관련 사업은 불가합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 송라면 지경리에 위치한 단독주택으로, 해안 취락지대의 특성을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 177,358,660원입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 도시계획시설도로 저촉 사항은 향후 이용에 제약을 줄 수 있는 요인이지만, 감정평가 시 반영되었습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점은 인수 부담이 없다는 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 부담 없는 임차인 인수: 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 명도에 따른 금전적 부담이 없음을 의미합니다.

* 해안가 근접 입지: 주말주택 또는 전원생활을 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 감정가 대비 채권 총액: 채권 총액이 감정가보다 현저히 낮아 잉여 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,358,660원이며, 토지 총 채권액은 104,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로 인수 부담이 없는 상황입니다. 다만, 도시계획시설도로 저촉 등 일부 리스크 요인이 존재하며, 정확한 시세 분석을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터를 추가로 조사해야 합니다.

현 시세 정보가 부족하므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 추천합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

이는 투기적 수요가 아닌, 실거주 또는 보수적 투자 관점에서 산정한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 동향, 경쟁률, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.