나이스옥션 법원경매 포항 2025타경569 [1] 경상북도 포항시 북구 죽도동 55-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 "홈플러스" 남측 인근에 위치하며, 주위일대는 후면 주택 및 상가혼용지대로서 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성되어 주거환경 및 입지조건 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 간선도로와의 거리 및 교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 주위일대와 대체로 등고 평탄한 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 10미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물(사용승인일:1993.03.09)로서 - 외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위페인트 등 마감, - 내 벽: 몰탈위페인팅, 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 장판지 깔기, 타일 붙임 등 마감, - 창 호: 강화유리, 하이섀시 이중창호 등임.

이용상태

1층: 근린생활시설(상호: 또와 대패삼겸살) 2층: 근린생활시설(공실) 3층: 주택 4층: 주택

설비내역

급배수 및 위생설비, 주택부분은 도시가스보일러에 의한 난방설비를 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"(㉠)를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 3층은 공부상 용도가 "사무실"이나 실제 "주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.3층 공부상"사무실"이나 실제"주택"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 포항지원 2025타경569 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽도동 55-3

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

2.

1.2. 건물 및 토지 정보

용도: 근린주택

토지면적: 222.50㎡ (약 67.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 493.08㎡ (약 149.09평)

건물 제시외면적: 12.60㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 (사용승인일: 1993.03.09)

건물 내부 구성: 1층 근린생활시설, 2층 근린생활시설(공실), 3층 주택(공부상 사무실), 4층 주택

2.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 481,092,240원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 3층 공부상 "사무실"이나 실제 "주택"임.

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동에 소재하며, "홈플러스" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택과 상가 등이 혼용하는 지역으로, 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있습니다. 입지 조건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

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2.3. 주변 시설

* 편의시설: 북측 인근에 대형 마트인 "홈플러스"가 위치하여 편리한 쇼핑 환경을 제공합니다.

* 주변 환경: 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

2.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 채권 총액은 420,056,000원입니다.

주요 권리 내역:

* 말소기준권리: 2020.12.09. 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (156,000,000원)

* 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소기준권리보다 후순위입니다.

2.

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

2.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이정하

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 명시되어 있지 않아 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 업종 분석

본건 건물은 1층과 2층에 근린생활시설(상가)이 있으며, 3층과 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 1층은 "또와 대패삼겹살"이라는 상호로 영업 중이며, 2층은 공실 상태입니다. 주위 상권은 주택 및 상가 혼용지대로서 소규모 상점, 식당, 서비스업 등이 자리 잡고 있습니다.

2.

4.2. 주변 상권 특성

"홈플러스" 인근의 상업 및 주거 혼합 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 발달해 있습니다. 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역이며, 상가 및 주택 수요가 공존합니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 주거 환경

본건 소재지는 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하면서도 편의시설 접근성이 좋은 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다가구 주택 및 단독 주택이 주변에 많아 안정적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

2.

5.2. 편의시설

* 교통: 버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 생활: 홈플러스 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육: 인근에 학교 등 교육시설이 있을 것으로 예상되며, 주거 지역으로서의 기본적인 생활 인프라가 구비되어 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 법적 리스크

* 3층 용도 불일치: 공부상 "사무실"로 되어 있으나 실제 "주택"으로 사용되고 있어, 추후 용도 변경 관련 행정적 문제나 이행강제금 부과 가능성 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

2.

6.2. 물리적/현황 리스크

* 건물 노후화: 1993년 준공된 건물로, 30년이 넘어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 2층 공실: 2층 근린생활시설이 공실 상태이므로, 공실 해소를 위한 임차인 확보 노력이 필요합니다.

2.

6.3. 권리 관련 리스크

* 임대관계 미상: 명시된 임차인 외에 추가적인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 임대 관계가 완전히 파악되지 않은 점은 소액의 추가 부담 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 죽도동의 홈플러스 인근에 위치한 근린주택으로, 주거 및 상가 혼용 지역에 자리 잡고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 4층 규모로, 상가와 주택이 복합적으로 이용되고 있습니다. 감정가는 481,092,240원으로, 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 3층의 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점, 2층 공실, 건물 노후화 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 제시외 건물과 일괄 매각되므로 이를 감안해야 합니다.

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8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 홈플러스 인근 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋고, 교통이 편리합니다.

* 복합 용도: 상가와 주택이 결합된 건물로, 임대 수익 다각화 및 활용도 증대가 가능합니다.

* 시세 상승 잠재력: 포항 지역 부동산 시장의 전반적인 흐름에 따라 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 건물 활용도: 4층 건물로, 1, 2층 상가와 3, 4층 주택을 효율적으로 활용하여 임대 수익 극대화를 노릴 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례를 분석해 보면, 주변 유사 주거용 부동산의 단위 면적당 시세는 약 0.975만원 ~ 1.155만원/㎡ 수준으로 나타납니다. 이를 본건 건물 총 면적(493.08㎡)에 적용 시 약 493,080,000원 ~ 570,000,000원 범위의 시세가 추정됩니다.

본건의 감정가는 481,092,240원입니다.

건물 노후화(1993년 준공), 3층 용도 불일치 리스크, 2층 공실 상태 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

상기 시장 시세 및 물건의 잠재적 리스크, 감정가 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 490,000,000원 ~ 510,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 최적 예상 입찰가는 약 500,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.