나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11598 [1] 경상북도 구미시 구평동 426-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '천생초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-23)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물으로서, 외 벽 : 석재 및 치장벽돌 마감 등, 내 벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11598 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구미강동새마을금고 (추정)

감정평가액: 399,670,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 구평동 426-7

용도: 단독주택 (다가구주택 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각

1.3. 토지 및 건물 정보

토지면적: 199.00㎡ (약 60.2평)

건물면적: 323.06㎡ (약 97.7평)

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물

건축물 사용승인일: 2003년 03월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '천생초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통한 이동성이 양호합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 이용이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 09월 06일 접수된 구미강동새마을금고의 근저당권 (을6, 건물 을4) 입니다.

이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 202,600,000원, 건물 219,600,000원으로 총 422,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 J * (JINXINGHUI)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

* 임차인 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-05

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

* 임차인 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-10-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

* 임차인 박

보증금: 17,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: 무

배당신고일자: 2025-11-27

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

* 임차인 박

보증금: 1,000,000원, 차임: 170,000원

전입일자(사업일자): 2025-06-05

확정일자: 2025-12-26

배당신고일자: 2025-12-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

* 임차인 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

* 임차인 이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-05

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

* 임차인 조

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-04-21

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 낙찰 시 모든 인수 부담이 소멸되는 안전한 물건입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인들의 경우 모두 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 구미시 구평동은 주거지역으로서, 주변에 근린생활시설 및 소규모 상가들이 분포하고 있습니다. 통상적인 주거지 상권의 특성을 가지며, 가까운 거리에 상업 밀집 지역이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 확인된 주변 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본건 북서측 인근에 천생초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 구평동 및 인근 지역에 중학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 생활이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 미상인 점과 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 누락된 부분이 있어, 입찰 전 현장 조사를 통해 점유 및 사용 현황을 명확히 파악하는 것이 좋습니다.

6.2. 기타 리스크

별도의 특이사항 및 공부와의 차이는 발견되지 않았으나, 건물 노후화 및 유지보수 필요성 등은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 구평동에 위치한 단독주택으로, 현재 다가구 주택 형태로 이용되고 있어 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다. 주변 교육 및 편의시설 접근성이 좋고, 교통 여건 또한 양호합니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 인수되는 임차권이 없어 권리 분석 측면에서 안정적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 다가구주택 이용으로 인한 꾸준한 임대 수익 창출 가능.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 주변 생활 편의시설 및 교통망 양호.

* 권리관계의 명확성: 낙찰 시 모든 권리 소멸 및 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 개발 가능성: 제1종일반주거지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 399,670,000원입니다.

주변 유사 물건(연립주택)의 최근 매매가는 약 243,000,000원 ~ 295,000,000원 수준으로 확인되었으나, 본건은 단독주택이며 건물 면적이 더 크다는 점을 고려해야 합니다.

또한, 본건은 대항력 있는 임차인이 없고 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 시사하는 바가 있으나, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 후 입찰을 결정해야 합니다.

현 시세 및 물건의 안정성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 360,000,000원에서 400,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서 약 380,000,000원을 1차 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.