나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104391 [1] 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.01.07) 외벽 : 석재 붙임 마감등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<신림동 469-4, 469-32> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 3층302호

1.2. 건물 현황

용도: 다세대주택

토지면적: 26.05㎡ (약 7.88평)

건물면적: 37.47㎡ (약 11.33평)

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 2022년 1월 7일

1.3. 감정가

485,000,000원 (4억 8,500만원)

1.4. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.5. 경매 구분

부동산강제경매

1.6. 채권자

주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

1.1. 2.교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

1.1. 3.인접 도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.1. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.10.20.~2026.12.31. / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 해당 기간 내 거래 시 관련 법규에 따른 허가를 필요로 합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 소유권보존: 김진성 외 1명 (2022-01-12 접수)

* 공유자전부지분이전: 조석훈 (2022-06-14 접수, 매매)

* 주택임차권: 염하림, 권리금액 480,000,000원 (2024-05-31 접수, 말소: 인수)

- 전입일자: 2022-05-26, 확정일자: 2022-05-16

* 강제경매: 주택도시보증공사, 권리금액 480,000,000원 (2025-11-18 접수, 말소기준권리)

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(염하림)

* 보증금: 480,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-26

* 확정일자: 2022-05-16

* 배당신고일자: 2024-05-31

* 대항력: 있음

1.2. 3.권리 분석 요약

말소기준권리는 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2025타경104391) 등기부(갑3, 2025-11-18 접수)입니다.

을구 3번 주택임차권(염하림, 480,000,000원)은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 될 수 있습니다 (물건명세서 참고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수).

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업/주거 환경

주위는 연립주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다. 상업 시설과의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거 편의시설

남부초등학교가 인근에 위치해 있으며, 기본적인 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.건축물 내 편의시설

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임차권 관련 리스크

선순위로 등기된 대항력 있는 임차인(염하림, 보증금 480,000,000원)이 존재합니다. 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 물건의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 주요 리스크입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수'라는 물건명세서상 문구를 반드시 유의해야 합니다.

1.5. 2.토지 이용 제한

본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자나 용도로 토지를 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

1.5. 3.기타 리스크

제시외 면적은 없으나, 건물 현황과 공부상 내용의 차이 발생 가능성은 항상 존재하므로 현장 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로, 감정가는 4억 8,500만원입니다. 최신 건축 연도는 장점이나, 4억 8,000만원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 리스크를 안고 있습니다. 이는 실질적인 인수 비용에 큰 영향을 미치므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 배당 예측이 필수적입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 사실을 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2022년 신축에 가까운 최신 건축 연도의 건물입니다.

* 서울 관악구라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

* 기본적인 생활 편의시설 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 485,000,000원입니다. 본건의 가장 큰 변수는 480,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 만약 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 못하면, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 낙찰가 수준에 따라 보증금 전액 변제가 가능할 수도 있음을 시사하나, 물건명세서상 인수 가능성은 여전히 존재합니다.

주변 시세 정보(JSON)의 거래 금액이 감정가와 큰 차이를 보이나, 이는 건축 연도, 면적, 층수 등 조건이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

따라서, 신축 연식 및 감정가격을 고려하되, 임차인 보증금 인수 리스크를 최우선으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가보다는 보수적인 접근이 권장되며, 임차인 보증금(480,000,000원)을 고려한 실질적인 취득 비용을 예상할 때, 450,000,000원 ~ 470,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 정확한 배당표 확인 및 현장 조사를 통한 임차인 협의 가능성 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.