나이스옥션 법원경매 경주 2025타경591 [1] 경상북도 경주시 안강읍 양월리 1202-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포감정 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 양월리 소재 '양월5리회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 시장, 병원, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 기호(3) : 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다. 기호(3) : 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업나지 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(3) : 지적상 맹지이며, 인접지를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (3) 공히 일반상업지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건으로서, 외벽 : 외장타일붙임 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 타일붙임 마감, 인테리어 마감 등 바닥 : 타일깔기 마감 등 창호 : 새시조 창호입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 경주시 안강읍 양월리 1202-1에 소재한 근린생활시설입니다.

사건번호는 경주지원 2025타경591 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 북OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (북경주새마을금고)입니다.

감정가는 627,157,840원입니다.

토지 면적은 260.12㎡ (약 78.70평)이며, 건물 면적은 511.56㎡ (약 154.75평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본건의 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다.

건축물 사용승인일은 1989년 8월 12일입니다.

등기부채권 총액은 341,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 안강읍 양월리 소재 "양월5리회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 시장, 병원, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 기호(1) (건물 부지): 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(3) (나지): 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업나지 상태입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(3): 지적상 맹지이며, 인접지를 통해 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(샛별유치원), 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (안강새마을금고, 2020-12-15 접수, 300,000,000원)

* 을4 근저당권 (북경주새마을금고, 2024-09-09 접수, 41,000,000원)

* 갑3 임의경매 (북경주새마을금고, 2025-11-17 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 대항력 있는 임차인 채진기 (보증금 30,000,000원, 차임 950,000원, 전입 2019-10-31)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이예림

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-14

* 확정일자: 2025-11-25

* 배당신고일자: 2025-12-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 채진기

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-31

* 확정일자: 2025-12-31

* 배당신고일자: 2025-12-31

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 30,000,000원

* 권리분석 요약: 대항력 있는 임차인 채진기의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이예림 임차인은 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설, 시장, 병원, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 용도: 본건은 일반상업지역에 위치한 제1종근린생활시설로서, 다양한 소매업, 서비스업 등의 업종이 입점 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 시장, 병원 등 필수적인 생활 편의시설이 분포하고 있어 거주 및 상업 활동에 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 주거지와 상업 시설이 공존하는 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 채진기 임차인의 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 맹지 가능성: 토지 중 일부(기호3)가 지적상 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 건물 부지(기호1)는 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역 등에 해당하여 건축 및 업종 선택에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 안강읍에 위치한 근린생활시설로, 일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용도가 높은 입지입니다. 4층 규모의 건물과 토지가 일괄 매각되며, 감정가는 6억 2천만 원대입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(채진기)의 보증금 3천만 원을 인수해야 한다는 점이며, 이를 제외한 권리 관계는 비교적 명확합니다. 주변에 시장, 병원 등 편의시설이 있어 지역 상권의 일부를 형성하고 있습니다. 맹지 가능성과 일부 지역 제한 사항은 추가 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치: 향후 지역 개발 또는 상권 활성화 시 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설로서 다양한 업종의 사업 운영이 가능합니다.

* 현황 임차인: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 이는 잠재적 인수 비용으로 반영되어 입찰가 산정에 영향을 미칩니다.

* 건축물의 규모: 연면적 511.56㎡의 건물은 충분한 공간을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 627,157,840원에서 대항력 있는 임차인 채진기 씨의 보증금 30,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 따라서 낙찰가는 실질적으로 인수해야 할 보증금을 포함한 총액을 기준으로, 현지 시세, 물건의 상태, 향후 임대 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자가 충분한 시장 조사를 거쳐 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.