나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9774 [1] 대구광역시 중구 대신동 2105 서문시장2지구종합상가 4층354호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 중구 대신동 소재 ‘서문시장’ 내 ‘서문시장2지구종합상가’ 제4층 제354호(전유면적 7.6000㎡) 단위상가로서 부근은 재래시장, 병원, 학교, 금융기관 및 근린 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 대구도시철도3호선 서문시장역 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

대상물건은 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 4층 354호로서 최초 사용승인일자는 2012년 9월 11일이며, - 외벽: 외장타일, 화강석 및 알루미늄복합판넬 마감 - 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일 마감 - 바닥: 타일 마감 - 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상물건은 판매시설(재래시장)로 현황은 인접한 355호와 경계 구분없이 이용 중임.

설비내역

공동의 급·배수설비, 위생설비, 냉난방설비, 각종 소방설비, 승강기설비 및 에스컬레이터설 비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

대상 토지는 남측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 12m, 서측 및 북측으로 폭 약 10m 포장도 로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시장(서문2지구시장), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),계성중학교,계성고등학교), 상대보호구역 (서부교육청문의(560-5192),대구대성초등학교), 역사문화환경보존지역, 시장정비구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황은 인접한 355호와 경계구분없이 이용중이나, 경계표기 등이 되어 있고 건물 내에 4층 현황도가 부착되어 있어 각 구분상가의 위치 및 경계 등의 확인이 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9774 (1)

* 소재지: 대구광역시 중구 대신동 2105 서문시장2지구종합상가 4층354호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 3.39㎡ (약 1.03평)

* 토지지분: 3.3889㎡ (약 1.02평)

* 건물면적: 7.60㎡ (약 2.30평)

* 건물지분: 7.6㎡ (약 2.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOO

* 최초 사용승인일자: 2012년 9월 11일

* 건축물 구조: 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 4층

* 특이사항: 정비구역, 대항력있는 임차인

* 주의사항: 현황은 인접한 355호와 경계구분 없이 이용 중이나, 경계표기 등이 되어 있고 건물 내에 4층 현황도가 부착되어 있어 각 구분상가의 위치 및 경계 등 확인 가능

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 중구 대신동 소재 '서문시장' 내 '서문시장2지구종합상가' 4층 354호로서, 부근은 재래시장, 병원, 학교, 금융기관 및 근린 상가 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 대구도시철도 3호선 서문시장역이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서 상업용 건부지입니다.

* 인접 도로상태: 대상 토지는 남측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 12m, 서측 및 북측으로 폭 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시장(서문2지구시장), 중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역(동부교육청문의, 계성중학교, 계성고등학교), 상대보호구역(서부교육청문의, 대구대성초등학교), 역사문화환경보존지역, 시장정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2019.05.16., 대구대동신용협동조합, 72,000,000원)

* 등기부채권 총액: 132,609,400원

* 임차인 현황:

* 임차인: 진

* 보증금: 0원

* 차임: 208,333원

* 전입일자(사업일자): 2018-09-17

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 임차인 진 이 존재하며, 대항력이 있어 보증금 0원을 인수해야 할 수 있습니다. 단, 보증금이 0원이므로 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 대상 물건은 대구광역시 중구 대신동의 대표적인 상업지역인 서문시장에 위치하고 있습니다.

* 서문시장은 풍부한 유동인구를 기반으로 다양한 업종이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다.

* 인근에는 병원, 학교, 금융기관 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 대구도시철도 3호선 서문시장역이 인접해 있어 대중교통을 통한 접근성이 매우 우수하며, 이는 상권 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

* 교통: 대구도시철도 3호선 서문시장역 도보 거리, 다수의 버스 노선 운행으로 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 서문시장 내 각종 상점 이용이 편리하며, 인근 병원, 은행, 학교 등 필수 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 및 상업 환경: 재래시장 인근으로 활기찬 분위기이며, 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 진 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 보증금 0원 인수 가능성이 있습니다. 임대차 관계에 대한 추가 확인 및 명도 협의가 필요합니다.

* 인접 호실과의 이용 상태: 현재 인접한 355호와 경계 구분 없이 함께 사용 중인 점은 향후 경계 확정 및 분할 사용 시 협의가 필요할 수 있습니다. 건물 내 4층 현황도를 통해 위치 및 경계 확인은 가능합니다.

* 정비구역 지정: 시장 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획 및 시장 정비 사업 추진 시 건축 규제나 사업 진행에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구의 핵심 상권 중 하나인 서문시장에 위치한 판매시설로, 뛰어난 입지와 풍부한 유동인구를 갖추고 있습니다.

* 대구도시철도 3호선 역세권이라는 점은 향후 가치 상승 잠재력을 높이는 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 실질적인 재정적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 현장 조사를 통해 인접 호실과의 이용 상태 및 시장 정비구역 관련 사항을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 대표 상권인 서문시장의 풍부한 유동인구와 집객 효과를 활용할 수 있습니다.

* 역세권 입지로 인한 높은 접근성과 편의성을 갖추고 있어 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 입지적 가치가 높아 시세 차익 또는 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 매력적입니다.

* 판매시설로서 다양한 소매업 및 상업 활동에 적합한 공간입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 97,000,000원을 기준으로, 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

* 정확한 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본 물건의 투자 가치 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 경쟁이 이루어질 수 있으며, 본 건은 권리상 인수 부담이 적다는 점에서 비교적 높은 낙찰가율을 기록할 가능성이 있습니다.

* 시장 상황과 경쟁 강도를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.