나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9710 [1] 대구광역시 남구 대명동 371-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '도시철도1호선 현충로역' 남동측인근에 위치하며,주위 일대는 단독 및 다세대주택 등으로 형성되어 있는 기존주택지대로서, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지와 등고평탄한 직사각형의 토지로 "주거용건부지"로 이용중임. 기호(3): 인접지와 등고평탄한 직사각형의 토지로 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 동측으로 폭 약 1~2미터의 보도블럭 인도(기호3)와 접함. 기호(3): 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 목조와즙 평가건으로서 -외벽: 사이딩판넬, 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽: 벽지, 타일 등 마감 -바닥: 장판지, 일부 타일 등 마감 -창호: 새시이중창호임. 기호(2-2) 세멘부록조 육즙 평가건임.

이용상태

기호(2-1): 주택으로 이용중임. 기호(2-2): 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

붙임'지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(2-2)의 공부상 면적 3홉(0.9㎡)이나 실제 약 5.52㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2. 창고건물은 공부상 면적 3홉(0.9㎡)이나 실제 약 5.52㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

• 사건번호: 대구지방법원 2025타경9710 (1)

• 소재지: 대구광역시 남구 대명동 371-19

• 용도: 단독주택

• 감정가: 219,401,660원

• 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 아OOOO

• 토지면적: 141.80㎡ (약 42.92평)

• 토지 지분면적: 128.90㎡ (약 39.00평)

• 건물면적: 43.31㎡ (약 13.11평)

• 건물 지분면적: 43.31㎡ (약 13.11평)

• 제시외건물: 창고 건물 (실제 약 5.52㎡, 공부상 0.9㎡) - 일괄매각에 포함

1. 1.

입지조건

• 위치: 대구광역시 남구 대명동 소재 '도시철도1호선 현충로역' 남동측 인근

• 주위환경: 단독 및 다세대주택 등으로 형성된 기존 주택지대

• 교통상황: 차량 접근 가능, 대중교통시설 접근성 보통

• 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역

• 인접도로: 동측으로 폭 약 1~2미터의 인도(폭 8m 미만 소로3류)와 접함

1. 2.

권리분석

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

• 말소기준권리: 2018년 1월 22일 대구은행 근저당권 (28,750,000원)

• 권리사항 요약:

* 소유권 이전 등기 다수 (1984년, 2014년)

* 근저당권 (대구은행) - 말소 예정

* 가압류 (KB국민카드, 하나캐피탈) - 말소 예정

* 임의경매 (아이엠뱅크) - 본건 경매 개시

* 강제경매 (최성식) - 중복 경매

• 임차인 현황:

* 임차인: 최춘숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-08-19

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 임차인의 실제 거주 여부 및 대항력 인정 범위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

• 인수 보증금 합계: 0원

1. 3.

상권분석

• 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반, 연립/다세대 주택 기준):

* 2026년 7월 9일 거래: 7500만원 (전용면적 51.471㎡) - 약 145.7만원/㎡

* 2026년 7월 3일 거래: 100만원 (전용면적 24.85㎡) - 약 4만원/㎡ (데이터 이상치로 판단, 참고용으로만 활용)

* 2026년 7월 1일 거래: 12,300만원 (전용면적 75.265㎡) - 약 163.4만원/㎡

• 분석: 제공된 거래 사례는 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 다소 차이가 있습니다. 단독주택의 경우 일반적으로 단위 면적당 가치가 더 높을 수 있으나, 본건은 토지 지분 매각이므로 실질 가치 평가에 주의가 필요합니다. 감정가는 219,401,660원이며, 주변 시세는 해당 감정가를 참고하되, 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

1. 4.

생활정보

• 교통: 도시철도 1호선 현충로역 도보 이용 가능

• 주변시설: 기존 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 편의시설 이용 가능

• 교육: 인근 초, 중, 고등학교 접근성 확인 필요 (자세한 정보 없음)

• 혐오시설: 현재까지 파악된 혐오시설 정보는 없습니다. (외부 조사 추가 필요)

1. 5.

잠재적 리스크

• 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

• 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분(128.9㎡/141.80㎡)만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 건물 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

• 건물 면적 상이: 공부상 면적과 실제 면적이 다른 제시외 창고 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상입니다.

• 중복 사건: 유사 사건이 존재하여 경매 절차 및 낙찰 이후의 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

1. 6.

종합 의견

• 본건은 현충로역 인근에 위치한 단독주택으로, 교통 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

• 그러나 토지 지분 매각이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

• 지분 매각으로 인해 단독으로 토지를 활용하거나 건물 전체를 완전하게 통제하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

• 제시외 건물 면적 차이 및 중복 사건 등도 추가적으로 고려해야 할 사항입니다.

• 입찰 전, 현장 방문을 통해 임차인 현황, 건물 상태, 토지 이용 현황 등을 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 인수될 권리 및 명도 관련 사항을 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1. 7.

투자 포인트

• 현충로역 역세권 입지: 지하철역 인근으로 교통 편의성이 높음.

• 주택가 내 위치: 안정적인 주거 지역에 속함.

• 단독주택 및 건물 일괄 매각: 토지 지분만 매각되나, 건물 전체는 낙찰자가 취득 가능.

1. 8.

예상 입찰가

• 감정가: 219,401,660원

• 주변 연립/다세대 시세 (참고용): 약 145.7만원/㎡ ~ 163.4만원/㎡ (단독주택과는 차이 존재)

• 종합 분석: 본건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 건물 면적 상이 등의 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 이러한 점들을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

• 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

• (참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석에 따른 추정치이며, 실제 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 임차인 관련 사항 및 지분 매각으로 인한 실질적 가치 하락분을 면밀히 검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.