나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10095 [1] 충청남도 아산시 도고면 기곡로31번길 30-3, 103동 5층502호 (도고타운) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 도고면 기곡리 소재 "기곡3리 마을회관" 동측 인근에 위치하는 도고타운 103동 5층 502호로서 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 근거리 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕(아스팔트슁글마감) 5층 중 5층 502호로서 외벽 : 외장석재붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 각 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구(도고온천)<온천법>, <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 내부 이용상황 등은 탐문조사 등을 통해 유사평형 다세대주택의 표준적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였음.

물건 비고

임대차 관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경10095 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 충청남도 아산시 도고면 기곡로31번길 30-3, 103동 5층502호 (도고타운)

* 토지 지분 면적: 46.06㎡ (약 13.93평)

* 건물 면적 (전용 면적): 55.08㎡ (약 16.66평)

1.3. 건물 정보

* 용도: 다세대주택

* 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕(아스팔트슁글마감), 5층 중 5층

* 준공(사용승인)일: 2017년 06월 23일 (본건 건물 기준)

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 108,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 아산시 도고면 기곡3리 마을회관 동측 인근에 위치한 도고타운 103동 5층 502호임.

* 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역에 속함.

* 가축사육제한구역(2021-07-22) 및 온천원보호지구(도고온천)로 지정되어 있음.

* 경계 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존(2017-03-31) 및 소유권이전(2018-07-10, 2024-12-24) 기록이 있음.

* 근저당(북천안새마을금고, 145,200,000원)은 말소기준권리이며, 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 임의경매(북천안새마을금고) 및 압류(예산세무서장) 기록도 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 145,200,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: ZHANGBAOLING (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-17, 대항력 없음)

* 임차인: 김나연 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-14, 확정일자 2023-11-14, 배당신고일자 2025-02-10, 대항력 없음)

* 임차인: 유현승 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음)

* 물건명세서상 '임대차 관계 미상의 임차인 있음'으로 기재되어 있어, 추가적인 임차인 존재 가능성 및 유현승 임차인에 대한 명확한 확인이 필요함.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

* 본건은 '도고타운' 103동에 속함.

* 제공된 주변 실거래가 정보는 '청천빌리지', '청천빌라(A동)', '청천빌라(B동)'로, 동일 단지는 아니나 인접 지역의 유사한 다세대 주택으로 추정됨.

* 해당 건물들은 1991년 건축 연도로 표기되어 있으나, 본건이 속한 도고타운은 2016-2017년 경 사용 승인된 것으로 보임.

4.2. 시세 분석

* 본건 감정가: 108,000,000원 (건물 면적 55.08㎡ 기준, 약 648만원/평)

* 주변 유사 물건 최근 실거래가 (건물 면적 약 47.16㎡, 약 14.26평 기준):

* 2025년 6월: 20,000,000원 (약 140만원/평)

* 2026년 2월: 28,500,000원 (약 200만원/평)

* 2026년 1월: 17,000,000원 (약 119만원/평)

* 최근 실거래가 추세를 건물 면적 55.08㎡(약 16.66평)에 대입 시, 예상 시세는 약 25,000,000원 ~ 33,000,000원 범위로 추정됨.

* 이는 본건 감정가 108,000,000원과 비교했을 때 현저히 낮은 수준으로, 감정가와 실거래가 간 큰 괴리가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 건물 내 전기, 위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

5.2. 주변 편의시설

* 본건 소재지는 도고온천지구 인근에 위치하여 온천 및 관광 시설 이용이 용이함.

* 주거지대로서 기본적인 편의시설(마트, 상점 등) 이용이 가능하며, 마을회관이 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

* 임차인 유현승 및 기타 '임대차 관계 미상의 임차인' 존재 가능성은 명도 과정에서 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있는 중대한 리스크임.

* 유현승 임차인의 보증금 40,000,000원은 대항력은 없으나, 배당 여부 등 절차 확인이 필요함.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

* 감정가(108,000,000원)와 최근 유사 물건 실거래가(약 1,700만원 ~ 2,850만원) 간의 큰 차이로 인해 정확한 시장 가치 판단에 어려움이 있으며, 낙찰 후 시세 차익 실현 전략 수립에 주의가 필요함.

6.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음.

* 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나 이는 시설로서의 혐오시설과는 다름.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 도고면의 다세대주택으로, 도고온천지구 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 비교적 최근(2017년)에 사용 승인되어 기본적인 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재하며, 무엇보다 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이가 있다는 점은 투자 결정 시 매우 신중한 접근을 요구합니다. 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸되어 깔끔한 취득이 가능하나, 임차인 관련 명도 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도고온천지구 인근의 관광 및 휴양 인프라를 활용할 수 있는 잠재력.

* 비교적 최근에 건축/등록(2017년)되어 건물 상태에 대한 기대감.

* 최근 실거래가 수준으로 접근 시 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성.

* 임의경매로 권리관계가 깔끔하게 정리되는 장점.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 108,000,000원

* 유사 물건 최근 시세(55.08㎡ 기준): 약 25,000,000원 ~ 33,000,000원 범위로 추정됨.

* 임차인 유현승의 보증금 40,000,000원은 인수되지 않으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 예상치 못한 분쟁 가능성을 고려해야 함.

* 감정가 대비 시세가 매우 낮으므로, 시세 수준 및 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 이에 본건의 예상 입찰가는 25,000,000원 ~ 30,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.