나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12674 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔,아파트단지,상가등이 소재하는 정비된 상업지역입니다.

교통상황

간선도로에 접해있어 외부도로 연계성이 양호하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 업무시설(오피스텔),근린생활시설의 제1층 제127~129호로 외벽:석재붙임마감등 내벽:페인팅마감등 창호:페어글라스 섀시창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설로 현재 영업중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사각형인 업무시설 및 근린생활시설의 건부지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 약 45미터, 서측으로 약 20미터 도로에 접해있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(아산탕정지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(탕27)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 공부상 구분건물이나 현황은 통합하여 하나의 점포로 이용중.
3. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경12674 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 선린신용협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층127호

* 건물명: 불당 코아루 와이드시티 오피스텔

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 근린상가 (현황: 공부상 구분건물이나 통합하여 하나의 점포로 이용 중)

* 건물 총 층수: 지상 20층, 지하 2층

* 사용승인일: 2021년 02월 10일

1.3. 면적

* 토지면적: 33.35㎡ (약 10.09평)

* 토지 지분: 33.3523㎡ (약 10.09평)

* 건물면적: 162.54㎡ (약 49.17평)

* 건물 지분: 162.54000000000002㎡ (약 49.17평)

* 토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

* 감정가: 2,561,000,000원

1.5. 매각 대상

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 정보

* 매각기일: (제공 정보 없음)

* 채권자 (경매 신청인): 선린신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 상가 등이 소재하는 정비된 상업지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 건물이 간선도로에 직접 접해 있어 외부 도로와의 연계성이 양호합니다.

* 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

* 건물 북측으로 약 45미터, 서측으로 약 20미터 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구)

* 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(탕27)(접합)

* 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

* 말소기준권리: 2023년 09월 07일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권 최고액 1,920,000,000원)

* 그 외 소유권 이전, 근저당권, 소유권 이전, 가압류, 임의경매 등이 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,997,972,336원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022년 03월 28일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 12월 16일

* 비고: 현재 영업 중인 근린생활시설로 이용 중입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 본 건 임차인의 경우, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 유의해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

* 본 건이 위치한 불당동 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 상가 등이 밀집된 활성화된 상업지역입니다.

* 천안 불무초등학교 인근으로, 주거 배후 수요와 상업 시설 수요가 복합적으로 작용하는 지역입니다.

4.2. 이용 상태

* 현재 근린생활시설로 영업 중인 상태로, 즉시 영업이 가능한 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 기본적인 전기, 급배수 및 위생, 소방, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 천안 불무초등학교 인근 상업지역으로, 기본적인 생활 및 상업 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 제공된 정보 내에서 특정 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김 )이 존재합니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. (이는 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

6.2. 물건 이용 상태 관련 리스크

* 공부상에는 여러 개의 구분건물로 되어 있으나, 현황은 통합하여 하나의 점포로 이용 중인 점은 향후 사용이나 분할에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 현재 임차인 외 추가적인 점유자나 권리 관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 불당동의 우수한 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 현재 영업 중에 있어 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 접근성 및 주변 환경이 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상과 현황의 이용 상태가 다른 점은 유의해야 할 부분입니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임차인 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 활성화된 상업지역 내 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 현재 영업 중으로 즉시 수익 전환 가능

* 불당동 지역 개발 계획에 따른 수혜 기대

* 주변 학교 및 주거단지 밀집으로 인한 안정적인 수요 확보

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 감정가 2,561,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

* 임차인의 대항력 및 잠재적 인수 가능성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 수익률 분석 등을 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.