나이스옥션 법원경매 천안 2025타경783 [1] 충청남도 아산시 신창면 행목리 248-3 아산대주아파트 105동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 행목리 소재 "신창역(국철1호서)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등으로 형성된 농촌지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 105동 15층 내 8층 803호로서 (사용승인일 : 1994.11.22) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 현관, 발코니등)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 등 소방설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 서측으로 2차선의 포장도로가 소재하며 단지 내 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경783 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 신창면 행목리 248-3 아산대주아파트 105동 8층803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 73,000,000원

* 토지면적: 35.74㎡ (약 10.81평)

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 신창면 행목리 소재 "신창역(국철1호선)" 북측 인근에 위치함.

* 주위환경: 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등으로 형성된 농촌지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 본 아파트 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임. 국철 1호선 신창역을 이용할 수 있음.

* 건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 105동 15층 내 8층 803호로서 사용승인일은 1994년 11월 22일임. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호로 마감됨.

* 인접도로: 아파트 단지의 서측으로 2차선의 포장도로가 소재하며 단지 내 도로와 연계되어 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 (일부/전부 제한)으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 근저당권: 신한은행, 2015년 07월 09일 접수, 75,600,000원 (을11)

* 소멸예상 권리:

* 압류 (아산세무서장, 2025년 04월 23일 접수)

* 가압류 (에스비아이저축은행, 2025년 10월 15일 접수, 20,244,958원)

* 임의경매 (신한은행, 2025년 11월 12일 접수, 44,005,972원)

* 상기 권리들은 말소기준권리인 근저당권보다 후순위에 있으므로, 경매 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수주의 권리:

* 지상권: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* (참고: 물건 명세서상 임대관례 및 기타 사항은 '미상임'으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 실제 현황은 별도 확인이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 본 물건이 소재한 지역은 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재된 농촌지대입니다.

* 교통: 국철 1호선 신창역 북측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설:

* 주변에는 신창역을 중심으로 한 상권이 형성되어 있으며, 버스정류장이 인접해 있어 시내 이동이 편리합니다.

* 생활 편의시설로는 소규모 상점 및 근린생활시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설:

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 지역이 일부 포함되어 있어, 해당 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 아산 대주아파트

* 동/호수: 105동 8층 803호

* 사용승인일: 1994년 11월 22일

* 면적: 전용면적 59.94㎡ (약 18.13평)

* 단지 정보: 총 480세대 규모이며, 사용승인 후 약 30년이 경과된 아파트입니다.

* 주차: 총 320대 주차 가능 (지상 6대, 지하 16대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 난방방식: 개별난방, 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1994년 사용승인된 건물로 30년 이상 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 입지 특성: 주위 환경이 농촌지대 및 자연녹지지역으로, 도심권 대비 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획상 일부 지역이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 자산으로서, 일반 경매 물건과 달리 채권 매각 등의 특수한 과정을 거쳤을 수 있습니다. 이는 권리관계 확인 및 절차 진행 시 추가적인 주의와 검토를 요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 아산시 신창면에 소재한 아파트로서, 국철 1호선 신창역과 인접하여 교통이 편리한 입지를 가지고 있습니다.

* 건물은 1994년에 건축되어 노후화가 진행되었으며, 주변 지역은 농경지 및 자연림이 어우러진 농촌지대입니다.

* 권리분석상으로는 모든 채권 및 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 부담해야 할 권리상의 위험은 없어 보입니다.

* '유동화 물건'이라는 특이사항은 본 물건의 거래 과정에서 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 신창역을 통한 수도권 접근성 향상으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 73,000,000원의 감정가는 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세차익을 노릴 수 있는 매력적인 가격대입니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 장기적인 관점에서 노후 아파트의 재건축 또는 리모델링을 통한 자산 가치 증대를 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 물건의 전용면적은 59.94㎡ (약 18.13평) 입니다.

* 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(59.94㎡)의 아파트가 2026년 7월 9일에 75,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가(73,000,000원)는 최근 실거래가(75,000,000원)보다 소폭 낮게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가:

* 건물 노후화, 농촌지대 입지, '유동화 물건'이라는 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 유사 면적 실거래가 75,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 물건의 특성을 감안하여 65,000,000원 ~ 72,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.