나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503840 [1] 대전광역시 동구 인동 353 어진마을 108동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대던광역시 동구 신흥동에 소재하는 "충남중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지 내까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근편익시설 및 정류장 등으로의 접근성 등으로 보아 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층~지상22층 아파트 중 제17층 제1702호 단일세대로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄하게 조성된 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 각각 아스팔트포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 용도지역은, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 임. (자세한 내용은 후첨 '토지이용계획확인서' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 관계인의 부재로 내부는 직접 확인하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503840 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 인동 353 어진마을 108동 17층 1702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 238,000,000원

* 토지면적: 37.02㎡ (약 11.19평)

* 토지지분: 37.016㎡ (약 11.19평)

* 건물면적: 59.92㎡ (약 18.12평) - 전용면적

* 건물지분: 59.92㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 주거환경개선지구

* 주의사항: (명시된 정보 없음)

* 특수물건정보: 주거환경개선지구

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 동구 신흥동에 소재하는 "충남중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 단지 정면과 우측에는 식장산과 보문산이 위치하여 조망과 쾌적성이 우수합니다.

* 교통상황: 본 건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 편익시설 및 정류장 등으로의 접근성이 양호하여 대중교통 사정은 보통입니다. 도보 5분 거리에 지하철 1호선 신흥역이 있고, 지하철 2호선 인동역 신설이 예정되어 있으며, 12개 노선의 시내버스가 운행 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측 및 북서측으로 아스팔트 포장도로를 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부 요약:

* 소유권보존: 대한주택공사 (2007-05-23)

* 소유권이전: 조은정 (2012-07-23, 매매)

* 근저당: 하나은행 (2012-07-23, 31,300,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 주식회사블루대부 (2022-11-07, 195,000,000원)

* 임의경매: 주식회사블루대부 (2025-11-19, 149,668,821원, 대전지방법원 2025타경503840)

* 가압류: 롯데캐피탈주식회사 (2026-01-21, 21,919,163원)

* 가압류: 오케이캐피탈주식회사 (2026-01-30, 6,270,987원)

* 등기부채권 총액: 254,490,150원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 관계인의 부재로 내부는 직접 확인하지 못하였으며, 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

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* 시세 분석:

* 본 건의 건물면적은 59.92㎡ (약 18.12평)으로, 유사 면적(약 18평형)의 최근 실거래가는 2026년 5월 6일 200,000,000원, 2026년 6월 3일 219,000,000원, 2026년 6월 27일 230,000,000원입니다 [cite:last].

* 최근 시세는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가는 238,000,000원으로, 최근 실거래가 상단과 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 전월세 거래를 볼 때, 59.98㎡ (약 18.1평)의 전세 보증금이 21,000,000원인 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 아파트 기본 정보:

* 아파트명: 어진마을

* 사용승인일: 2007년 4월 13일 (준공 19년차)

* 규모: 9개동, 총 813세대

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층 ~ 지상 22층 아파트 중 제17층 제1702호.

* 건물 마감: 외벽 - 시멘트몰탈위 페인팅, 창호 - 샷시.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 주차 설비 등 구비.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 [cite:].

* 주차: 총 324대 (지상 6대, 지하 20대) - 전체 단지 기준. (JSON 정보에는 지하주차 324대, 총 739대, 전기차충전기 8대(지상) / 7대(지하)로도 표기됨)

* 층수: 최고 25층, 최저 1층 (본건: 17층)

1.5. 잠재적 리스크

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* 내부 미확인: 관계인 부재로 인해 실제 내부 상태, 하자 여부, 도배/장판/옵션 등 현황 파악이 불가하며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주거환경개선지구: 해당 지역의 정비 사업 진행 여부에 따라 향후 자산 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 관련 계획 및 진행 상황 확인이 필요합니다.

* 명도: 임차인 인수 보증금이 0원으로 명도 부담이 적을 것으로 예상되나, 관계인 부재 및 내부 미확인으로 인해 실제 점유 관계가 복잡할 가능성을 배제할 수 없어 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 주위 환경: 주변에 경부고속철도가 지나며, 과거 소음 민원이 제기된 바 있습니다. 또한, 과거 동구 지역에서 폐기물 처리업체의 불법 운영 관련 사례가 보도된 바 있습니다. 그러나 본 물건의 직접적인 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 대전광역시 동구 인동에 위치한 어진마을 아파트로, 2007년식(19년차) 준신축급 단지입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 인수할 권리 사항은 없는 것으로 보입니다. 다만, 관계인 부재로 인한 내부 미확인 상태, 주거환경개선지구라는 특이사항, 그리고 주변 철도 노선으로 인한 잠재적 소음 가능성은 투자 시 신중한 고려가 필요합니다. 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 형성되어 있어, 합리적인 선에서의 입찰 전략이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다.

* 대전광역시 동구 지역 내의 준신축급 아파트로서, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 238,000,000원입니다.

최근 2026년 5월부터 6월까지 유사 면적(59.44㎡ ~ 59.98㎡, 약 18평형)의 실거래가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 선에서 형성되어 있습니다 [cite:last].

가장 최근 거래인 2026년 6월 27일 13층 230,000,000원 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 최근 실거래가 상단에 위치하고 있음을 알 수 있습니다.

내부 미확인, 잠재적 명도 관련 리스크, 주거환경개선지구의 특성 등을 감안하면, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 최근 최고가 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

(참고: 임차인 인수 보증금은 0원이므로 계산에 포함되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.