나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503794 [1] 대전광역시 유성구 복용동 577-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 "복용근린공원" 북동측 인근에 위치하며 주위환경은 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, "주상용건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

남서측 및 남동측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(학하지구),지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업),소로1류 (폭 10m~12m)(2012-04-06)(학하지구)(접합),가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 외장석재 마감 등, 내벽 : 실내인테리어, 벽지도배, 타밀 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

일련번호(2) : "근린생활시설, 다가구주택" 등으로 이용중임. ※ 세부적인 내부이용은 "건축물현황도" 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 난방설비 등이 되어있음. ※ 폐문부재로 인해 탐문조사에 의하였으니, 부대설비는 별도 확인을 요함.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
- 목록 1 지상의 제시외 수목은 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가하였으며 목록 2 건물의 발코니(확장형 포함), 누다락 등은 건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경503794 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 복용동 577-5

용도: 단독주택 (건축물대장상 주된 용도는 단독주택이나, 다가구주택 및 근린생활시설로 복합 사용 중)

감정가: 2,283,763,500원

토지면적: 387.60㎡ (약 117.25평)

건물면적: 622.38㎡ (약 188.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (한밭새마을금고로 추정)

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(수목, 발코니, 누다락 등) 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 "복용근린공원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장 등이 소재하여 교통이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, "주상용건부지"로 이용 중입니다.

남서측 및 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(학하지구), 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 3일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을1)이며, 해당 근저당권 및 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2022년 7월 25일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 1,851,078,090원, 건물 기준 3,151,078,090원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권은 정보상 없으나 현장 확인 필요)

인수되는 보증금은 없습니다.

* (101호) 조 (보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입/확정 2024-07-19, 배당신고 2026-01-26, 대항력 없음)

* (201호) 염 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-27, 배당신고 2024-08-27, 대항력 없음)

* (202호) 김 (보증금 110,000,000원, 차임 150,000원, 전입/확정 2022-07-28, 배당신고 2025-12-02, 대항력 없음)

* (203호) 장 (보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-27, 배당신고 2025-12-23, 대항력 없음)

* (301호) 김 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-27, 배당신고 2024-08-27, 대항력 없음)

* (303호) 성 (보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-28, 배당신고 2024-07-29, 대항력 없음)

* (401호) 신 (보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-27, 배당신고 2026-02-13, 대항력 없음)

* (402호) 김 (보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-27, 배당신고 2024-08-14, 대항력 없음)

* 강 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-10, 확정/배당 미상, 대항력 없음)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-18, 확정/배당 미상, 대항력 없음)

* 정 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-11-12, 확정/배당 미상, 대항력 없음)

* 최 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-23, 확정/배당 미상, 대항력 없음)

* 한국토지주택공사의 양수인 서울보증보험주식회사 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-23, 확정 2022-11-17, 배당신고 2024-12-06, 대항력 없음)

3.3. 임차인 관련 유의사항

상기 임차인 중 강 , 이 , 정 , 최 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자만 있고 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있어 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 보증금이 0원이더라도 실제 권리 존재 가능성이 있으므로, 명도 시 세심한 주의와 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 복용동 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 학하지구 도시개발사업과 연계하여 지속적인 발전이 예상되는 지역입니다.

4.2. 상업성 및 잠재력

주상용건부지로 이용 중인 토지와 근린생활시설이 포함된 건물로, 다가구주택 운영과 함께 상가 운영을 통한 수익 창출이 가능합니다.

제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

인근에 복용근린공원이 있어 쾌적한 여가 및 휴식 공간을 제공합니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 교통

가까운 거리에 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 추가적인 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

인근 간선도로 및 대중교통망 이용이 편리하여 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 제시외 물건

건물은 폐문부재로 인해 탐문 조사로 설비 내역을 파악하였으므로, 실제 건물 상태 및 설비는 별도 확인이 필요합니다.

제시외 건물(수목, 발코니, 누다락 등)은 매각에 포함되어 평가되었으나, 정확한 현황 파악 및 명도 시 발생할 수 있는 문제점을 사전 검토해야 합니다.

6.2. 임차인 명도

다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 권리 관계가 불분명한 경우(보증금 0원 등)가 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법규적 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 사육 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 복용동에 위치한 주상복합 형태의 건물로, 쾌적한 공세권(복용근린공원 인접)과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 학하지구 개발 사업지와 인접하여 미래 가치 상승이 기대되며, 다가구주택 및 근린생활시설로서의 수익 창출 잠재력도 보유하고 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없으나, 다수의 임차인이 존재하고 일부 임차인의 권리 관계가 불분명하여 명도 시 신중한 접근이 필요합니다. 건물 내부 상태 및 설비에 대한 면밀한 사전 점검이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 유성구 복용동, 학하지구 개발 사업지 인접으로 미래 가치 상승 기대

* 복용근린공원 인접으로 쾌적한 주거 및 상업 환경

* 주상복합 건물로 다가구주택 및 근린생활시설을 통한 임대 수익 및 시세 차익 가능

* 양호한 교통 접근성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 소형 다세대 주택 단위의 거래 사례로, 본 건과 같은 연면적 622.38㎡, 대지면적 387.60㎡의 복합 용도 건물 전체의 시세를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있습니다. 해당 JSON 정보는 개별 호실의 거래 가격으로, 본 물건의 총 가치 산정에는 참고 자료로만 활용해야 합니다.

유사 지역(대전 유성구 복용동) 내 유사 규모 및 용도의 주상복합 건물 또는 다가구주택의 최근 거래 사례 및 시장 동향을 분석한 결과, 본 물건의 토지 및 건물 가치를 종합적으로 고려할 때 감정가(2,283,763,500원)는 현재 시장 상황에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 권리상 인수되는 보증금이 없고, 감정가 수준이 적정하다고 판단됩니다. 다만, 낙찰가를 결정하기 위해서는 경쟁 상황, 임차인 명도 비용, 건물 내부 상태, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 2,050,000,000원 ~ 2,280,000,000원

따라서, 최적의 입찰가는 현장 조사를 통한 물건의 정확한 가치 평가와 함께, 치열한 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 산정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.