나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503824 [1] 대전광역시 대덕구 덕암동 7-34 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건 토지는 대전광역시 대덕구 덕암동에 소재하는 "신탄중앙중학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 대중교통이용의 편의성 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측 및 남서측으로 각각 노폭 약7미터와 노폭 약2.5미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은, 제2종일반주거지역에 해당됨. (자세한 내역은 '의견서 및 토지이용계획확인서' 참조)

제시목록 외의 물건

별첨 '의견란, 지적및건물개황도, 사진용지'와 같이 부합물내지종물 성격의 제시외건물(ㄱ), 제시외물건(ㄴ) 및 제시외수목 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 정확한 지적경계에 대한 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1~지상4층 건으로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감등 바 닥 : 장판지 마감등 창 호 : 샷시창호 마감등

이용상태

다가구주택으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비(도시가스보일러), 주차설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '의견란, 지적및건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ), 제시외물건(ㄴ) 및 제시외수목 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상 임. - 관계인의 부재로 내부는 대부분 직접 육안으로 확인하지는 못하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503824 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 덕암동 7-34

용도: 다가구주택

감정가: 1,771,220,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한밭새마을금고 (등기부 요약 참조)

1.2. 면적 정보

토지면적: 402.00㎡ (약 121.60평)

건물면적: 658.28㎡ (약 199.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 32.06㎡

1.3. 건축물 정보 (건축물표제부 요약 기반)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 4층

사용승인일: 2019년 04월 19일

건폐율: 59.97%

용적률: 163.75%

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건 토지는 대전광역시 대덕구 덕암동에 위치하며, "신탄중앙중학교" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 7미터, 남서측으로 노폭 약 2.5미터의 포장된 도로를 각각 이용하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 04월 19일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권 (채권최고액 972,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

토지 등기부채권 총액: 1,004,224,402원

건물 등기부채권 총액: 1,354,224,402원

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 박 (201호): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-07-09. (주의 필요)

* 황 (202호): 보증금 20,000,000원, 차임 480,000원, 전입 2023-10-13, 확정 2023-10-17, 배당신고 2025-12-05.

* 주 (203호): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-06-07. (주의 필요)

* 이 (204호): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-17, 확정 2024-03-27, 배당신고 2026-01-23.

* 이 (301호): 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2021-01-15, 확정 2021-01-05, 배당신고 2026-01-09.

* 조 (301호): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-01-18. (주의 필요)

* 김 (302호): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-20. (주의 필요)

* 김 (304호): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-06-21. (주의 필요)

* 심 (호수 미상): 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-21, 확정 2021-06-21, 배당신고 2025-12-15.

* 심 (호수 미상): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-12, 확정 2023-04-12, 배당신고 2025-06-17.

* 이 (호수 미상): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-26, 확정 2019-04-26, 배당신고 2025-05-23.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 제시외 물건

토지 및 건물에 부합물, 종물 성격의 제시외 건물(ㄱ), 제시외 물건(ㄴ), 제시외 수목 등이 소재합니다. 이는 본 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 인근에 신탄중앙중학교가 소재하여 학생 및 학부모 관련 상권 이용이 예상됩니다.

주변 지역에 대한 조사를 진행한 결과, 특정 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 비교적 정온한 생활 환경을 제공합니다.

신탄중앙중학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인 제한

관계인 부재로 인해 건물 내부를 직접 육안으로 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 정확한 상태 파악을 위한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 지적 경계 확인 필요

정확한 지적 경계에 대한 재확인이 필요하다는 사항이 언급되었습니다.

6.3. 제시외 물건 처리

일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물, 물건, 수목 등의 처리에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.4. 임차인 관리

대항력 없는 임차인이 다수 존재하며, 일부 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 설정되어 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하지 않도록 철저한 확인 및 관리가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구에 위치한 다가구주택으로, 제2종일반주거지역에 속합니다.

감정가는 17억 7천여만원 수준이며, 토지 402㎡, 건물 658.28㎡의 규모입니다.

권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금이 0원이라는 점은 매우 긍정적입니다. 또한, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

주변에 학교가 위치하고 있어 주거 환경은 양호하나, 건물 내부 확인이 제한적이고 지적 경계 재확인이 필요하다는 점은 유의해야 합니다.

전반적으로 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 물건으로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 전혀 없어 추가 비용 부담이 없습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 제시외 물건까지 포함되어 있어 별도 관리가 용이합니다.

* 주거지역 내 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 신탄중앙중학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고, 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.