나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34914 [1] 경기도 김포시 양촌읍 누산리 1063-108 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 누산리 소재‘운양삼거리’북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 전, 답 등의 농경지 및 소규모공장 등으로 형성된 소규모 공장지대로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 현황 '공업기타 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),가축사육제한구역(돼지제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,군사기지및군사시설보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(육군제17사단협의지역)<군사기지및군사시설보호법>,농업진흥구역<농지법>,접도구역(국지도78호선)<도로법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역(청소행정과확인)<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의),토지거래계약에관한허가구역(허가구역지정기간:2024.11.16.~2029.11.15.) 임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2): 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층 건물로서, 외벽: 판넬 등 마감, 내벽: 판넬 등 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)임.(현황 작업장 및 사무실 등으로 이용중임.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(단,지상에 계근대는 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34914 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 누산리 1063-108

* 용도: 공장 (건축물 현황: 제2종근린생활시설-제조업소)

* 감정가: 888,077,000원

* 토지면적: 1099.00㎡ (약 332.45평)

* 건물면적: 170.00㎡ (약 51.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함(단, 지상에 계근대는 제외)

* 건물구조: 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층 (현황 작업장 및 사무실)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 김포시 양촌읍 누산리에 위치하며, ‘운양삼거리’ 북서측 인근입니다.

* 주변은 전, 답 등의 농경지와 소규모 공장이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 농림지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

* 주변에는 '55갤런'이라는 대형 디저트 카페가 위치하고 있으며, 이 카페는 전원 풍경과 예술 작품이 어우러진 독특한 분위기를 제공합니다. 또한, 화장품 공장을 개조한 대형 카페 '포레리움'이 양곡2로에 위치하여 복합문화공간으로 활용되고 있습니다.

* 김포시는 서울지하철 5호선 연장과 김포한강2 콤팩트시티 조성 사업을 통해 수도권 서북부 핵심 도시로 발돋움하고 있으며, 양촌읍 일대도 개발이 진행 중입니다 [cite:6, cite:8]. 특히, 양촌읍 학운리에 학운일반산업단지, 양촌일반산업단지, 학운5일반산업단지, 학운8일반산업단지 등이 조성되어 있어 관련 산업과의 연계성을 기대할 수 있습니다 [cite:3, cite:4, cite:5, cite:7, cite:12].

* 혐오시설 관련 정보로는, 김포시는 고양시와 함께 생활 쓰레기 광역소각장 건립을 추진 중이며, 양촌읍 학운 1·2리와 월곶면 갈산리 등이 후보지로 거론된 바 있습니다. 또한, 양촌2 공공폐수처리시설이 학운리에 조성되어 가동 중입니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리(근저당권, 국민은행, 2018-09-21 접수)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 등기부채권 총액은 토지 855,000,000원, 건물 855,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 현재 말소 예정인 권리들의 총액입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이동민

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-01-14

* 확정일자: 정보 없음 (배당신고일자: 정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 김포시 양촌읍 누산리는 주변에 농경지와 함께 다수의 산업단지가 조성되어 있어, 산업 활동 중심의 상권 특성을 보입니다 [cite:3, cite:4, cite:5, cite:7, cite:12].

* 최근 김포한강2 콤팩트시티 조성 등 대규모 개발이 추진되고 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다 [cite:6, cite:8].

* 인근에는 '55갤런', '포레리움'과 같은 대형 카페들이 입지하여 복합적인 상업 시설의 가능성도 엿볼 수 있습니다 [cite:15, cite:21].

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 공장과 농경지가 분포하고 있어 일반적인 주거 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 다만, 대형 카페 등이 입점하여 지역 주민들의 여가 공간으로 활용되고 있습니다 [cite:15, cite:21].

* 개발 호재: 김포한강2 콤팩트시티 조성, 서울지하철 5호선 연장 추진 등 김포시의 도시 발전 계획은 본건의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다 [cite:6, cite:8].

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건으로, 일반적인 경매 물건보다 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 모든 권리는 소멸 예정으로 권리관계는 명확합니다.

* 제시외 건물 중 계근대는 매각 대상에서 제외되므로, 이용 시 별도의 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 농림지역, 고도지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등 다양한 법규 제한이 존재하여 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(지정기간: 2024.11.16.~2029.11.15.), 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 거래가 가능합니다.

* 광역소각장(친환경 자원회수센터) 건립 후보지로 양촌읍 일대가 거론된 바 있으며, 폐수처리시설도 운영 중이어서 관련 시설의 향후 운영 및 영향에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다 [cite:13, cite:16, cite:18].

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 김포시 양촌읍 누산리에 위치한 공장용 부동산으로, 감정가는 8억 8천여만 원입니다.

* 모든 등기부상 권리가 소멸되는 매우 깔끔한 물건이며, 인수할 임차 보증금이 없어 낙찰자의 추가적인 금전적 부담이 없는 것이 큰 장점입니다.

* 주변의 산업단지 개발 및 김포시의 미래 도시 계획 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 사업장으로 활용하거나 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 본건 토지에 적용되는 다양한 토지이용 제한 사항과 주변 개발 계획의 진행 상황 등을 면밀히 검토하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 김포시의 지속적인 개발 및 산업단지 확충으로 인한 수혜 기대감이 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 산업 시설로서의 활용 가치와 함께, 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 888,077,000원이며, 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작해 볼 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 본건의 개별적인 장단점, 향후 예상 수익률, 응찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 접근을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.