나이스옥션 법원경매 제천 2025타경180 [1] 충청북도 제천시 명동 239-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 화산동 소재 "화산교차로" 남서측 인근 및 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 기호 1,3) 남서측 도보 약 6분 이내의 거리에 노선버스정류장이 소재하고, 기호 4,6) 남동측 도보 약 2분 이내의 거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) 사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호 3) 부정형 평지로서, 주상나지 상태임. 기호 4) 사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호 6) 부정형 평지로서, 도로 상태임.

인접 도로상태

기호 1) 남동측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호 3) 북서측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호 4) 남서측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함. 기호 6) 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (제천여자고등학교, 제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중심시가지). 기호 3) 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (중심시가지), 기호 4,6) 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역 (전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (남천초등학교, 제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(한산사 석조여래입상)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중심시가지).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 토지 기호 6) 공부상 지목은 "전"이나, 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 경량철골조 칼라쉬트지붕 지상 1층 건물로서, - 외 벽 : 판넬 마감 등, - 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 마감 등, - 바 닥 : 장판지깔기, 타일 마감 및 콘크리트 노출 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 마감 등임. 기호 5) 시멘벽돌조 후형기와지붕 지상 1층 건물로서, - 외 벽 : 치장벽돌 마감 및 타일 마감 등, - 내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, - 바 닥 : 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호 2) 점포로 이용중임. 기호 5) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호 2) 일부 난방설비, 기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖춤. 기호 5) 난방설비, 기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㄱ 매각 포함.
목록 3 지상에 소재하는 컨테이너 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 제천지원 2025타경180 (1)

소재지: 충청북도 제천시 명동 239-4 (신주소: 충청북도 제천시 내제로4길 13)

용도: 근린시설

감정가: 239,884,000원

토지 면적: 354.00㎡ (약 107.1 평)

건물 면적: 171.52㎡ (약 51.9 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO (자세한 정보 없음)

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 제천시 화산동 소재 "화산교차로" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 남서측으로는 도보 약 6분 이내, 남동측으로는 도보 약 2분 이내 거리에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 접근 및 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 및 지형:

* 기호 1 토지는 사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호 3 토지는 부정형 평지로서 주상나지 상태입니다.

* 기호 4 토지는 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호 6 토지는 부정형 평지로서, 공부상 지목은 "전"이나 현황 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호 1 토지는 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 기호 3 토지는 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 기호 4 토지는 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 기호 6 토지는 본건 토지 자체가 도로로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태:

* 기호 1, 3 토지는 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 기호 4, 6 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 건물 현황:

* 건물(2)는 경량철골조 칼라쉬트지붕 단층 건물로, 점포로 이용 중이며, 1994년 9월 14일에 사용 승인되었습니다.

* 건물(5)는 시멘트벽돌조 후형기와지붕 단층 건물로, 단독주택으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑1): 허숙 (1989.12.20)

* 근저당 (을1): 국민은행 (2000.07.14, 39,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (을2): 주식회사대명상호신용금고 (2002.01.25, 120,000,000원)

* 근저당 (을3): 대명상호저축은행 (2005.08.17, 23,000,000원)

* 근저당 (을4): 대명상호저축은행 (2016.04.11, 100,000,000원)

* 임의경매 (갑4): 대명상호저축은행 (2025.11.19, 말소)

* 등기부채권 총액: 282,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (갑1): 허숙 (1994.10.07)

* 토지 등기부와 동일한 근저당 및 임의경매 내역이 존재하며, 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (전입/사업일자: 2017-03-29), 보증금: 0원, 차임: 2,000,000원, 대항력: 없음.

* 임차인: 이 (전입/사업일자: 2013-04-12), 보증금: 0원, 차임: 2,000,000원, 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

본 경매 물건은 임차인들의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 제천시 명동 지역에 위치하며, "화산교차로" 인근으로 가시성과 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 업종에 적합할 수 있습니다. 일반상업지역 및 준주거지역에 걸쳐 있어 상업 및 주거 용도의 복합적인 활용이 가능합니다. 다만, 역사문화환경보존지역으로 지정된 구역이 일부 포함되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 도보 2~6분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: (인근 검색 결과) 해당 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: (인근 검색 결과) 남천초등학교, 제천여자고등학교, 제천교육지원청이 인근에 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: (인근 검색 결과) 주변에 특별한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역은 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 조망 및 경관 유지에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 일부 제시외 건물 포함: 제시외 건물 'ㄱ'은 매각에 포함되나, 목록 3 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 토지 지목 및 현황 불일치: 기호 6번 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 도로로 이용 중이므로, 추후 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 개발 제한 구역: 일반상업지역, 준주거지역 외에도 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 여러 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후: 건물(2)는 1994년 준공으로 약 30년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 명동에 위치한 토지 및 건물로서, 입지 조건과 교통은 양호한 편입니다. 근린생활시설 및 주택으로 복합적인 활용이 가능하며, 일괄 매각으로 인해 향후 개발 잠재력도 일부 기대할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗하며, 인수할 임차인의 보증금 또한 없습니다. 다만, 토지 이용계획 상의 여러 제한 사항과 도로 현황, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제천시 도심 내 상업 및 주거 용도로 활용 가능한 토지 및 건물.

* "화산교차로" 인근으로 유동인구 및 접근성이 양호.

* 깨끗한 권리 관계와 인수 부담 없는 임차인 현황.

* 소규모 점포 및 주택 운영을 통한 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 239,884,000원이며, 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 일반적인 경매 낙찰률을 고려하면 감정가의 80% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 실거래가 및 유사 물건의 최근 낙찰가 추이를 추가로 조사하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.