나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51982 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 646-1 우림필유2차아파트 610동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 소재 <각리초등학교> 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지내 도로를 통해 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 중 제16층 제1604호로서, (사용승인일 : 2016.11.22) 외 벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 페인팅 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 오창중앙로, 남동측으로 과학산업3로 등 주요간선도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

각리 646-1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지,건폐율30%이하,용적률196%이하,높이 최고18층), 지구단위계획구역(오창과학산업단지 지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-28)(각리중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(각리초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(각리초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각임.지분매각. 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51982 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 646-1 우림필유2차아파트 610동 16층 1604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 213,000,000원 (2억 1천 3백만원)

* 토지 면적: 82.63㎡ (약 25.0평)

* 토지 지분: 82.6346㎡

* 건물 면적: 122.64㎡ (약 37.1평)

* 건물 지분: 122.6368㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 건축물 정보:

* 주소: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 646-1

* 아파트명: 우림필유2차아파트

* 사용승인일: 2006년 11월 22일

* 총 층수: 18층 (해당 물건 16층)

* 동수: 17동 (해당 물건 610동)

* 세대수: 1,602세대

1.3. 특별 매각 조건

* 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

* 주의사항: 재매각 물건이며, 지분 매각입니다. 공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

## 2.입지조건

2.1. 주위 환경

* 본 물건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리에 위치하며, 각리초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주요 간선도로인 오창중앙로와 과학산업3로가 인접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본 물건이 속한 각리 646-1번지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 건폐율 30% 이하, 용적률 196% 이하, 최고 높이 18층으로 규정된 공동주택 용지입니다.

* 지구단위계획구역(오창과학산업단지 지구단위계획구역)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(각리초등학교, 각리중학교 관련), 지방산업단지(오창과학산업단지)로 지정되어 있습니다.

## 3.권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2007년 1월 18일 신한은행 근저당 (을1)

* 말소 예정 권리:

* 신한은행 근저당 (을1)

* 주식회사오케이대부캐피탈 근저당 (을6)

* 주식회사오케이대부캐피탈 임의경매개시결정 (등기부채권 총액 198,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 미기재)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상입니다.

## 4.상권분석

4.1. 주변 시설

* 단지 인근에 근린생활시설과 학교가 위치하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 오창과학산업단지가 인접해 있어 직주근접 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 잠재적 이슈

* 오창과학산업단지 인근은 과거 악취 및 대기오염 물질 배출 문제로 주민들의 민원이 제기되었던 이력이 있습니다. (참고: 검색 결과,)

* 관련하여 청주시에서는 완충녹지 조성 및 완충 저류시설 설치 등 환경 개선 노력을 기울이고 있습니다. (참고: 검색 결과,)

## 5.생활정보

5.1. 단지 편의시설

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 총 주차 대수는 644대 (지상 4대, 지하 47대)이며, 전기차 충전기도 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 교육 시설

* 각리초등학교, 각리중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의 시설

* 인근에 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다.

## 6.잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 본 물건은 토지 및 건물에 대한 지분 매각이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 분할 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 재매각

* 재매각 사건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 취하된 사유를 파악하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수

* 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 최고가 입찰자가 제시한 가격으로 해당 공유자에게 낙찰될 수 있습니다. 이는 경쟁의 변수가 될 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 미상

* 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

## 7.종합 의견

본건은 청주시 청원구 오창읍에 위치한 우림필유2차아파트의 지분 매각 건입니다. 아파트 단지 내에서 16층에 위치한 122.64㎡(약 37.1평) 규모의 주거 공간입니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 갖춰져 있으며, 오창과학산업단지와의 인접성도 특징입니다.

다만, 본 건은 재매각 및 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있어 주의가 요구됩니다. 특히 지분 매각의 경우, 다른 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 과거 오창과학산업단지 인근에서 제기되었던 환경 문제에 대한 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

## 8.투자 포인트

8.1. 입지 잠재력

* 오창과학산업단지 인근으로 직주근접 배후 수요가 기대됩니다.

* 주변의 개발 계획 및 산업단지 확장 가능성에 따라 미래 가치가 상승할 수 있습니다.

8.2. 규모 및 층수

* 122.64㎡(약 37.1평)의 비교적 넓은 면적과 16층의 고층에 위치하여 선호도가 높을 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 평가

* 감정평가액 213,000,000원 대비 최근 실거래가를 비교했을 때, 가격 메리트가 있을 수 있습니다. (단, 지분매각 및 재매각 조건 고려 필요)

## 9.예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(59.91㎡ ~ 84.98㎡)의 매물이 21,000만원 ~ 27,000만원 선에서 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 122.64㎡(약 37.1평)로, 층수(16층) 및 면적을 고려하면 시세는 더 높을 것으로 예상됩니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 84.98㎡(약 25.7평) 면적이 27,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(122.64㎡, 약 37.1평)의 전체 시세는 약 39,000만원 ~ 43,000만원 범위로 추정됩니다.

* 그러나 본 건은 '지분매각'이며 '재매각'이라는 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한 공유자 우선매수 신고 가능성도 존재합니다.

* 따라서, 낙찰받기 위해서는 감정가(21,300만원) 이상, 시세의 하단부(약 30,000만원)를 고려한 전략적인 접근이 필요할 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 280,000,000원

* 이 가격대는 감정가를 상회하나, 전체 시세보다는 낮은 수준으로, 재매각 및 지분 매각의 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다. 낙찰 후 공유자 우선매수 가능성 및 명도 과정의 변수를 고려하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

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참고사항:

* "혐오시설"과 관련된 검색 결과에 따르면, 오창과학산업단지 인근 지역은 과거 악취 및 대기오염 물질 배출로 인한 주민 민원 제기 이력이 있습니다. (검색 결과,) 또한, 해당 지역에는 폐수종말처리시설, 산업단지 내 매립장 및 소각장 등 환경적으로 기피될 수 있는 시설들이 집중되어 있다는 보도도 있었습니다. (검색 결과,) 현재 청주시에서는 완충녹지 조성 및 수질오염 방지 시설 설치 등 환경 개선 노력을 기울이고 있습니다. (검색 결과,)

* 면적 표기는 제곱미터(㎡)와 평(평)으로 병기하였습니다.

* 아파트의 전용면적 및 총면적은 제공된 정보에서 명확히 구분되지 않아, 건물면적 122.64㎡를 기준으로 분석하였습니다. (참고: 아파트 정보 섹션의 '전용면적'과 '총면적'은 단지 전체 면적으로 파악됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.