나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52034 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 운천동 1093 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청북도 청주시 흥덕구 운천동 1093 2층201호 (신주소: 충청북도 청주시 흥덕구 직지대로761번길 12)

1.2. 건물 유형

다세대주택 (태원빌라)

1.3. 면적

토지면적: 37.50㎡ (약 11.34평)

건물면적: 46.35㎡ (약 14.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

58,000,000원

1.5. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52034 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

해당 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 운천동에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 다세대 주택이 밀집한 주거 지역으로 예상됩니다.

교통 상황, 인근 편의 시설 등 상세한 입지 조건은 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 말소되는 권리

본 건의 권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당(김정식, 40,000,000원)을 포함하여 등기부상의 모든 권리가 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 74,905,331원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-01-10

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 4월에서 5월 사이에 거래된 유사 면적(약 45~46㎡)의 매물들은 40,000,000원에서 49,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가 58,000,000원과 비교했을 때, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

해당 물건의 정확한 주변 생활 편의시설, 교육 시설, 교통 접근성 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 상세한 생활 환경은 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

지도 등의 외부 검색을 통한 혐오 시설 유무 확인은 현재 정보 접근 방식으로는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도가 1989년으로 노후화가 상당 부분 진행되었을 가능성이 있습니다. 이로 인해 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 별도로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 운천동에 위치한 태원빌라 내 다세대주택으로, 1989년에 건축되어 건축 연수가 오래되었습니다.

권리 관계는 복잡하지 않으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 58,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 실거래가가 40,000,000원대 후반에 형성되어 있어 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 절차 진행이 비교적 수월할 수 있습니다.

* 보수적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적의 매물 가격(4,000만원 ~ 4,900만원)과 본 건의 감정가(58,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

건축 연도, 물건 상태, 최신 시세 등을 감안하여 52,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다. 이는 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 답사, 상세 시세 분석, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.