나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21031 [1] 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1453 이지더원아파트 411동 26층2604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리에 소재하는 '샘마루초등학교' 북측 인근에 위치하는 이지더원아파트 단위세대로서, 대상물건 주위는 원주기업도시내 공동주택이 밀집한 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치하며 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층중 26층 2604호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감. 창호 : 샷시이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '아파트부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 남동측으로 중앙분리대가 있는 왕복6차선 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(원주기업도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2016-02-24)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-02-24)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-02-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(원주기업도시)<기업도시개발 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 원주지원 2025타경21031 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에프에스에스비2503유동화전문

특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.2. 물건현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1453, 이지더원아파트 411동 26층 2604호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2019년 1월 28일

층수: 28층 중 26층 (최고층 29층)

1.3. 면적정보

토지면적: 75.14㎡ (약 22.73평)

토지지분: 75.1367㎡ (약 22.73평)

건물면적 (공급/계약면적): 114.00㎡ (약 34.48평)

건물 전용면적 (참고): 84.9822㎡ (약 25.71평) - 최근 거래 데이터 기준

1.4. 감정가 및 매각조건

감정가: 393,000,000원

매각조건: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리에 소재하며, '샘마루초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 원주기업도시 내 공동주택이 밀집한 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로접근성

단지 내 포장도로를 통해 남동측 왕복 6차선 포장도로에 연결되어 있어 외부 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(원주기업도시), 소로1류, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 기업도시개발구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

- 소유권보존: 주식회사라인하우징 외 1명 (2019.03.29)

- 공유자지분 이전: 장 (2019.04.30, 매매)

- 근저당 (말소기준권리): 신한은행 (264,000,000원, 2019.04.30)

- 근저당: 중소기업은행 (144,000,000원, 2023.10.12)

- 근저당 일부 이전: 기술보증기금 (2024.12.02)

- 임의경매: 에프에스에스비2503유동화전문 (209,590,813원, 2025.11.17)

- 임의경매: 중소기업은행 (2026.01.27)

3.2. 권리총액

등기부채권 총액: 408,000,000원

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 현재 미상입니다.

따라서, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 미상)

4. 상권분석

4.1. 원주기업도시 개발현황

원주기업도시는 계획적으로 개발되고 있는 신도시 지역으로, 향후 인프라 확충 및 주거 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

4.2. 주변상업시설

주변은 공동주택이 밀집한 주거 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트단지정보

아파트명: 원주기업도시 이지더원1차

총 세대수: 1,430세대 (15개동)

사용승인일: 2019년 1월 28일

5.2. 단지내부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.3. 주차시설

총 1,801대 주차 가능 (지하 1,788대, 지상 13대). 세대당 약 1.26대 주차 가능합니다.

5.4. 편의및교육시설

'샘마루초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 단지 내 및 주변 지역의 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 중복경매사건

본 경매 사건(2025타경21031) 외 중소기업은행의 임의경매 사건(2026타경50050)이 중복으로 존재합니다. 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 유동화물건

본 물건은 채권이 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과 비교하여 처리 절차상의 일부 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 미상임대관계

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 원주기업도시 내에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편의성을 갖추고 있습니다. 26층의 고층 세대로서 우수한 조망권과 개방감을 누릴 수 있을 것으로 기대됩니다. 다만, 중복 경매 사건의 존재 및 임대 관계 미상 등의 권리 및 명도 관련 리스크를 충분히 인지하고, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

- 신축 아파트: 2019년 준공으로 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮습니다.

- 입지: 원주기업도시의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 교육 환경: 샘마루초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 적합합니다.

- 고층 세대: 26층으로 일조량 및 조망이 우수합니다.

- 대단지: 1,430세대 대단지로 관리 효율성 및 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상입찰가

최근(2026년 7월) 동일 단지 전용면적 84.98㎡(약 25.7평) 기준 매매가는 27,400만원에서 31,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 물건의 공급/계약면적은 114.00㎡(약 34.48평)이며, 26층 고층임을 감안할 때, 최근 거래 최고가보다 높은 가치를 예상할 수 있습니다. 감정가는 393,000,000원이지만, 최근 시세 및 물건의 특성을 고려하여 320,000,000원에서 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 종합적인 분석 결과, 330,000,000원을 합리적인 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.