나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1345 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 922-77 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양서초등학교' 북측 근거리에 위치 하며 주변은 다세대주택, 아파트, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브 3층 건 내 지하층 1호로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항) 창호 : 하이샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양과학대.안양과학대유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양서초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(안양여자상업고등학교 , 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양예술고등학교 , 세부사항은 안양 과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (안양외국어고등학교 , 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별 법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지의 표시인 안양동 922-77번지의 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 공부상 지하층 1호로서 대문 표지는 "B01"로 부착되어 있음. (후첨 사진 참조)

물건 비고

대지권의 목적인 토지의 표시인 안양동 922-77번지의 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경1345 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 922-77 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

건물면적: 38.07㎡ (약 11.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양서초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

건물의 구조는 벽돌조 슬래브 3층 건물 내 지하층 1호입니다.

건물의 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상은 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역(학교 및 대학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 속합니다.

대지권의 목적인 토지(안양동 922-77번지)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '대'(건부지)로 이용 중인 공부와의 차이가 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2018년 7월 13일 접수된 국민은행 근저당권(24,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 실제 거주 임차인이 대항력을 갖춘 경우 명도 시 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액은 51,503,922원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석을 위해 최근 거래된 유사 물건 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: '알프스타운'(2017년 건축, 전용면적 60.84㎡, 5층) 32,000만원 (320,000,000원)

* 2026년 7월 거래: '미영팰리스'(2017년 건축, 전용면적 60.33㎡, 4층) 28,500만원 (285,000,000원)

* 2026년 7월 거래: '동신빌라(나동)'(1980년 건축, 전용면적 63.04㎡, 2층) 12,000만원 (120,000,000원)

본 건은 전용면적 38.07㎡(약 11.51평)의 다세대주택 지하층 물건입니다. 최근 거래된 신축 빌라(알프스타운, 미영팰리스)는 건축 연식 및 면적 차이가 크므로 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 1980년에 건축된 동신빌라(약 63㎡)가 12,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 단위 면적당 시세는 약 190만원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 103,000,000원으로, 면적(38.07㎡) 대비 약 270만원/㎡ 수준으로, 단순 비교 시 다소 높게 책정된 가능성이 있습니다. 그러나 본 건은 지하층이며, 건축 연도 등 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 건 주변으로는 안양서초등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 가까워 생활 편의성이 좋습니다.

건물은 공부상 지하층 1호로 표기되어 있으나, 대문 표지는 "B01"로 부착되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없다고는 하나 실제 점유하는 임차인이 대항력을 갖추고 있을 가능성을 배제할 수 없어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 위험이 있습니다.

토지 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 이용되는 점은 장기적으로 재산권 행사나 이용에 있어 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다. 다만, 감정평가 과정에서 이미 반영되었을 것으로 판단됩니다.

지하층이라는 특성상 채광, 통풍, 습기 등에 대한 단점이 존재하며, 이는 일반층 대비 선호도를 낮추고 시세 및 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 안양시 만안구에 위치한 다세대주택 지하층으로, 소형 면적에 비해 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이나, 임차인 현황 미상, 토지 지목 불일치, 지하층이라는 특수성을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적으로 비교적 낮은 초기 투자금으로 접근이 가능합니다.

안양 지역의 지속적인 개발 가능성과 실수요층 확보가 기대되는 지역입니다.

부동산 가치 상승 잠재력을 고려하여 신중한 투자를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 신축 건물과는 가격 차이가 크며, 연식이 오래된 대형 물건과는 단위 면적당 가격 차이가 존재합니다. 본 건의 지하층이라는 특성과 현재까지 확인된 정보들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 103,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

본 예상가는 제공된 정보와 제한적인 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태를 면밀히 확인하고, 추가적인 시세 조사, 임장 활동, 전문가 상담을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.