나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53728 [1] 경기도 시흥시 매화동 312-1 하이드파크 107동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 매화동 소재 '매화초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

매화동 312-1 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-07-29)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본 물건은 경기도 시흥시 매화동 312-1번지에 위치한 하이드파크 107동 3층 301호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53728 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 144,000,000원이며, 토지 면적은 24.99㎡(약 7.56평)이고 건물 면적은 42.17㎡(약 12.76평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 농OOOOOOO입니다.

건축물대장상 건축물명은 하이드파크로, 2015년경 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 3층에 해당합니다.

2. 입지조건

2.

본 물건은 경기도 시흥시 매화동 소재 '매화초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

건물 북측으로는 폭 약 8m, 남측으로는 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.1. 토지이용계획 및 제한상태

2.

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 주변 시설

2.

본 물건 인근에는 매화초등학교가 소재하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

2.

본 건은 부동산 임의경매로, 등기부상 말소기준권리는 2015년 8월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(120,000,000원)입니다.

이보다 후순위인 갑11 압류(구로세무서장), 갑12 가압류(신용보증기금, 16,983,903원), 갑13 가압류(소상공인시장진흥공단, 8,490,728원), 갑14 가압류(한국양봉농업협동조합, 8,960,364원), 갑15 임의경매(한국양봉농업협동조합, 86,867,514원)는 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 154,434,995원입니다.

3.1. 임차인 현황

2.

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악되고 있습니다. 금액이 미상이라도 예상치 못한 임차 관계가 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 상세 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

2.

본 물건이 위치한 시흥시 매화동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

2015년 건축된 '하이드파크' 단지 내에 위치하며, 주변에는 '이레하이츠'(2015년 준공, 48.52㎡, 2026년 3월 1억 2천만원 실거래) 및 '포인원캐슬'(2017년 준공, 44.87㎡, 2026년 7월 1억 5천만원 실거래) 등 유사 연식 또는 신축의 다세대주택들이 거래되고 있습니다.

또한, 1988년 준공된 '예림빌라6동'(42.03㎡, 2026년 7월 7천 1백만원 실거래)과 비교 시, 건축 연식에 따른 가격 차이가 확연함을 알 수 있습니다.

본 건과 유사한 규모 및 건축 연식의 건물이 주변에서 거래되고 있어, 시장에서 꾸준한 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

2.

본 물건은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 및 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

가까운 곳에 초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 차량 접근 및 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주거지 주변에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

2.

임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 비록 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 별도의 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)'으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시에는 관련 규정을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 경기도 시흥시 매화동의 준수한 입지에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 건축 연식과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되어 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

최근 주변 실거래 사례들을 볼 때, 건축 연식과 면적에 따라 가격 편차가 존재하나, 본 건의 감정가는 시장 가격과 유사하거나 상위 수준으로 판단됩니다.

임대 관계 미상인 점은 인수 전 철저한 현장 확인을 통해 해소해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 안정적인 주거지 내 위치: 초등학교 인근 및 일반적인 주거/근린생활시설 혼재 지역으로 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 부담이 소멸되는 깔끔한 권리 상태입니다.

* 합리적 가격대 형성 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 경매 절차를 통해 시세 이하의 낙찰을 기대해 볼 수 있습니다.

* 도시형생활주택 수요: 1~2인 가구 증가 트렌드에 맞춰 도시형생활주택의 수요는 꾸준히 존재합니다.

9. 예상 입찰가

2.

본 물건의 감정가는 144,000,000원입니다.

주변 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사한 건축 연식(2015년)의 48.52㎡ 면적 물건이 120,000,000원(㎡당 약 2,473,207원)에 거래되었고, 2017년 준공된 44.87㎡ 면적 물건이 150,000,000원(㎡당 약 3,342,924원)에 거래되었습니다.

본 건의 면적(42.17㎡)과 건축 연식(2015년)을 고려할 때, ㎡당 단가는 약 3,200,000원에서 3,350,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

이를 바탕으로 본 건의 적정 시세는 약 135,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이에 따라, 잠재적 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 130,000,000원에서 138,000,000원 사이로 제안합니다.

다만, 실제 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.