나이스옥션 법원경매 안산 2025타경974 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1423 이편한세상상록 101동 39층3904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ‘초당초등학교’ 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상47층 건내 제39층 제3904호로 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 12m, 서측으로 노폭 약 25m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호 구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경974 (1)

감정가: 4억 6400만원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1423, 이편한세상상록 101동 39층 3904호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 47층 건물 내 39층

면적:

토지 면적: 12.82㎡ (약 3.88평)

건물 면적: 84.86㎡ (약 25.67평, 전용면적 기준)

사용승인일: 2019년 12월 24일

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ‘초당초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

3.2. 교통 환경

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 북측 15m, 동측 12m, 서측 25m의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

수인분당선 사리역까지 도보 약 15~25분 거리에 있습니다.

3.3. 토지 및 도로

토지는 등고평탄한 장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 4방면으로 도로가 둘러싸여 있으며, 도로 접근성이 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 6월 26일 접수된 하나은행 근저당권 (304,700,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전, 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 740,839,681원입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 방

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 14일

대항력: 없음

인수되는 보증금은 없습니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 권리 분석 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

단지 저층부에는 상업시설이 형성되어 있으며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 바로 옆에 중형 할인마트 및 다양한 점포가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 지역 용도

본 건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 지역의 개발 및 이용에 대한 계획이 수립되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

단지 인근에 초당초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 이호초등학교, 이호중학교, 동산고등학교 등도 근거리에 있습니다.

6.2. 단지 내/주변 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

단지 주변에는 사동복지센터, 홈플러스, 롯데마트 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

갈대습지공원 및 사동공원 등 녹지 공간도 인접해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상 확인된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 인수할 권리 부담은 없습니다.

임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없습니다.

7.2. 물건 관련 리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자에게 적용되는 규정으로 일반적인 거래에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 신중한 입찰 전략을 세울 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 최신 건축 연식(2019년)으로 상품성이 우수합니다.

* 초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 대중교통 및 차량 이용이 편리한 입지입니다.

* 권리 분석 상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 단지 내외의 다양한 편의시설과 녹지 공간이 풍부합니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 최근 실거래가 분석

최근 2026년 7월, 31층 매물이 4억 2000만원, 20층 매물이 4억 1800만원, 다른 31층 매물이 4억 1900만원에 거래되었습니다.

최근 2026년 9월, 4층 매물이 4억 1400만원에 거래된 기록도 있습니다.

이는 본 건의 감정가 4억 6400만원보다 낮은 수준입니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 464,000,000원

최근 시세 평균: 약 4억 1500만원 ~ 4억 2000만원

현재 시세 대비 감정가가 약 10% 이상 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 4억 1000만원 ~ 4억 3000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최저 입찰가는 감정가 대비 30% 하락한 3억 2340만원으로 진행되는 사례도 있으나, 이는 별개의 경매 정보로 현재 물건과는 다를 수 있습니다.

본 건은 감정가가 4억 6400만원이므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.