나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53750 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2713-5 호반프라자 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래초등학교" 북측 인근에 위치하는 호반프라자 제 1층 제104호[기호(1)], 제1층 제109호[기호(2)]로 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보 아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층/지하2층 건물 내 제1층 제104호외 1개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

- 기호(1) : 근린생활시설(현황 공실) - 기호(2) : 근린생활시설(외관상호:빽다방)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 건부지(근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북서측으로 노폭 약 15 미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-03-15)(중로 엠티브이1-74)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-9)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시화나래초중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개 발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53750 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2713-5 호반프라자 1층104호

신주소: 경기도 시흥시 거북섬남로 47 (정왕동)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설) [cite:1, cite:6]

감정가: 788,000,000원

토지면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

토지 지분: 21.2797㎡

건물면적: 41.87㎡ (약 12.67평)

건물 지분: 41.87㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행 추정) [cite:1, cite:4]

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 보통 수준입니다.

남동측으로 약 30미터, 남서측으로 약 20미터, 북서측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로 관련 규제, 가축사육제한구역, 상대보호구역(시화나래초중학교), 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 20일에 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)으로, 금액은 996,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (단, 물건명세서 상 지상권 개요는 '없음'으로 표기되어 있으나, 면밀한 확인이 필요합니다).

등기부채권 총액은 약 2,567,655,834원으로 집계됩니다 (근저당 996,000,000원 + 근저당 262,500,000원 + 근저당 420,000,000원 + 임의경매 889,155,834원).

임차인 현황:

* * 주식회사에스케이건축

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2024-09-02

대항력: 없음

* * 김

보증금: 80,000,000원

차임: 3,600,000원

전입일자: 2023-07-25

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* * 김

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2022-07-29

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금은 0원으로 기재되어 있으나 권리관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 현황 104호는 공실 상태이나 109호는 "빽다방"이라는 상호로 영업 중입니다.

인근에 아파트 단지와 학교가 위치하여 기본적인 배후 수요를 확보하고 있는 장점이 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, "미성숙 상가지대"라는 평가가 있어 상권의 성장 잠재력과 향후 개발 계획 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

국가산업단지 및 특수지역으로 지정되어 있어 지역 경제 발전 시 시너지 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 인근에는 시화나래초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

차량 접근성이 좋으며, 버스 정류장 등 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

주변에 아파트 단지가 있어 거주민을 대상으로 하는 상업 시설로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 김 (보증금 80,000,000원) 및 김 (보증금 0원) 임차인이 존재합니다. 특히 김 임차인의 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. (물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'과 상이하여 철저한 확인이 필요합니다.)

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 채권 및 관련 법률 관계가 복잡할 수 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다.

미성숙 상가지대: 상권이 완전히 성숙되지 않아 공실 발생 위험 및 임대 수익률 변동성이 있을 수 있습니다.

복합적인 토지 이용 규제: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 특수지역 등이 복합적으로 적용되어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 근린상가로, 시화나래초등학교 인근에 자리 잡고 있어 지역 내 기본적인 수요층을 확보하고 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 특히 김 임차인의 80,000,000원 보증금 인수 가능성은 투자 결정에 있어 핵심적인 요소가 될 것입니다.

건물은 총 5층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 본건은 1층 104호 (근린생활시설, 현황 공실)입니다.

상권은 아직 발전 가능성이 있는 "미성숙 상가지대"로 평가되나, 주변 아파트 단지와 학교 등 배후 수요는 긍정적인 요소입니다.

다수의 채권이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

초등학교 인접: 안정적인 유동인구 및 배후 수요 확보 가능성.

즉시 활용 및 임대 수익: 104호는 공실 상태로 즉시 임대 또는 자가 사용 가능하며, 109호는 "빽다방" 운영 중으로 기존 수익 흐름 활용 가능.

지역 개발 잠재력: 국가산업단지 및 특수지역 지정에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

양호한 도로 접근성: 차량 이동이 편리하여 물류 및 고객 접근성이 우수함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 788,000,000원

예상 인수 보증금 (김 임차인): 80,000,000원 (추정)

총 예상 부담액: 788,000,000원 + 80,000,000원 = 868,000,000원

상기 총 예상 부담액을 기준으로, 향후 예상 임대 수익률, 공실 위험, 명도 진행 시 예상되는 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인과의 명도 협상 결과 및 예상 임대료 수준에 따라 최종 입찰가는 크게 달라질 수 있으므로, 현장 조사를 통한 상세한 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.