나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53766 [1] 경기도 시흥시 배곧동 133 파크뷰2 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건빌딩까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장 등이 소재하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 106호 외 2개호로서 외벽 : 벽돌치장 및 통유리마감등 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감등 창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

기호(1,2,3) 공히 폐문부재로서 관리사무소에 문의한바 공실로 조사됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 급탕설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 사다리형 유사의 토지로서 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53766 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 133 파크뷰2 1층106호

용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상 일반음식점)

감정가: 366,000,000원

토지 면적: 62.87㎡ (약 19.02평)

건물 면적: 75.45㎡ (약 22.82평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 106호

건물 외관: 외벽 - 벽돌치장 및 통유리 마감 / 내벽 - 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 / 창호 - 샷시 페어그라스창

사용 승인일: 2017-05-26

1.1. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧초등학교" 북서측 인근

주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 혼재

교통: 본건 빌딩까지 차량 접근 및 진출입 용이, 인근 버스정류장 소재

토지 형상: 평탄하게 부지 조성한 사다리형 유사 토지

인접 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 12m 포장도로 접함

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (부천중앙새마을금고, 2024-05-22 접수)

총 채권액: 998,006,700원

등기부 요약:

* 소유권: 박경원 외 3명 (2017-06-09) 등

* 주요 권리: 근저당권 (부천중앙새마을금고, 2024-05-22), 가압류 (선화산업주식회사, 2025-01-21), 압류 (서구, 2025-02-21), 압류 (서인천세무서장, 2025-05-09), 압류 (시흥시, 2025-07-01), 임의경매개시결정 (부천중앙새마을금고, 2025-11-18) 등

* 매각으로 소멸되는 권리: 모든 권리가 말소기준권리 이후에 등기되었거나, 해당 경매로 인해 말소될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2025-04-11

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

배후수요: 주변 아파트 단지 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후수요 확보 가능

업종 적합성: 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 다양한 상업 업종 입점 가능

유동인구: 차량 접근성 우수 및 버스정류장 인근에 위치하여 유동인구 흡수 유리

개발 계획: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 상권 발전 기대

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이용 시 접근 가능. 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 편리.

교육시설: 배곧초등학교가 인접하여 도보 통학 가능.

교통망: 단지 앞 도로를 통한 차량 이동 편리. 인근 버스 노선 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 폐문부재 및 공실로 조사되어, 임대 수익 발생까지 공실 기간 동안의 관리비 및 재산세 부담이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 추가적인 협상 또는 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 임차인의 대항력은 없음)

지역 개발 변동성: 토지거래허가구역 등으로 지정된 지역의 개발 정책 변화에 따른 영향 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 제2종근린생활시설 용도의 상가로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 배곧초등학교 인근에 위치하며 주변이 주거 단지로 둘러싸여 있어 잠재 고객 확보에 유리합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 현재 공실 상태로 조사되었으며 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 공실 해소를 위한 적극적인 노력이 필요함을 시사합니다. 적절한 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적 배후수요: 인근 대규모 아파트 단지를 기반으로 한 고정 고객 확보 가능

성장 가능 지역: 배곧 신도시의 개발 진행에 따른 상권 활성화 기대

권리상 안전성: 낙찰 시 인수해야 할 권리 및 임차인 보증금이 없어 안정적인 소유권 확보 가능

다목적 활용: 일반음식점 외 다양한 근린생활시설로 활용 가능하여 임대 수익 다각화

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 366,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 관계로, 본 감정가를 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 현재 공실률, 향후 임대 시장 전망, 명도 비용 및 소요 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 추가적인 현장 조사와 주변 상권 분석을 통해 정확한 투자 가치를 산정한 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.