나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53724 [1] 경기도 광명시 일직동 515-1 광명역자이타워 22층비2210호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 "KTX 광명역" 북동측 인근에 위치 하며 주위는 중,대규모 아파트단지, 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설, 고속철도 역사, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 고속철도 및 지하철 역 등이 소재하여 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

2019.08.21일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건내 22층 비2210호로서 외벽: 석재 붙임 및 강화유리 마감 등. 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 프로젝트 창호임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)으로 이용중임,

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 등 방재설비, 주차장 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약30미터 내외, 남서측으로 노폭 약20미터 내외, 남동측으로 노폭 약25미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일직동 515-1: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25-30m)(접합), 상대 보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역, 토지거래계약에관한허가구역 임. 일직동 515-5: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25-30m)(접합), 대로3류(폭 25-30m)(접합), 중로1류(폭 20-25m)(접합), 상대보호구역, 상대보호구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관 한허가구역, 토지거래계약에관한허가구역, 토지거래계약에관한허가구역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53724 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (영등포농업협동조합으로 추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광명시 일직동 515-1, 광명역자이타워 22층 비2210호

신 주소: 경기도 광명시 새빛공원로 67 (일직동)

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 용도: 공장(지식산업센터))

감정가: 531,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 27.97㎡ (약 8.46평)

토지 지분: 27.9684㎡ (약 8.46평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 면적: 87.36㎡ (약 26.43평)

건물 지분: 87.36㎡ (약 26.43평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 건물 정보

건축물 용도: 공장(지식산업센터)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 22층

사용승인일: 2019년 8월 21일

외벽: 석재 붙임 및 강화유리 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 프로젝트 창호

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음 (자료상)

주의사항: 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)임.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 광명시 일직동 소재 KTX 광명역 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 중, 대규모 아파트 단지, 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설, 고속철도 역사, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장, KTX 광명역 등이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

1.1. 3. 토지 형상 및 이용 상태

2필 일단의 인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로 상태

본 건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.1. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일직동 515-1: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25-30m)(접합), 상대 보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 일직동 515-5: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25-30m)(접합), 중로1류(폭 20-25m)(접합), 상대보호구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황 요약

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (말소 기준 권리보다 선순위)

* 을4: 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2023-01-19 접수, 500,400,000원 (말소 기준 권리)

* 갑5: 가압류, 하나은행, 2024-12-19 접수, 34,200,000원 (말소)

* 갑6: 가압류, 신용보증기금, 2024-12-27 접수, 161,500,000원 (말소)

* 갑7: 가압류, 토스뱅크, 2025-01-15 접수, 30,033,434원 (말소)

* 갑8: 압류, 안양세무서장, 2025-02-12 접수 (말소)

* 갑9: 압류, 광명시, 2025-05-22 접수 (말소)

* 갑10: 압류, 광명시, 2025-06-10 접수 (말소)

* 갑11: 임의경매개시결정, 영등포농업협동조합, 2025-11-14 접수, 437,719,504원 (본건 경매 신청 채권자)

1.2. 2. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2023년 1월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사(구. 농협자산관리)의 근저당권(을4)입니다.

본 경매 절차에서 위 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 지상권이 있을 수 있으나, 세부 내용은 확인되지 않았습니다. (물건명세서 참고사항: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:")

1.2. 4. 임차인 현황

* 임대 관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 금액이 미상인 임차인이 없을지라도, 실제 점유자가 있는지, 임대차 관계는 어떠한지 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.2. 5. 등기부채권 총액

총 기재 채권액: 726,133,434원

1.3. 상권 분석

1.3. 1. 주변 상권

본 물건이 위치한 광명역 일대는 KTX 역세권 개발과 함께 대규모 주거 단지, 업무 시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 조성되고 있는 지역입니다.

주변에 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 입지 분석

KTX 광명역 바로 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

대규모 아파트 단지와 상업 시설이 함께 개발되어 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.3. 3. 혐오시설 및 특이사항

Google 검색 결과, 광명역자이타워 주변에 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

주변 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 신흥 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활 정보

1.4. 1. 교통 및 접근성

KTX 광명역을 통한 전국 광역 교통망 이용이 매우 편리합니다.

다수의 버스 노선과 더불어 주변 도로망이 잘 구축되어 있어 자가용 이용 시 접근성도 우수합니다.

1.4. 2. 편의 시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 입점해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활의 편의성이 높습니다.

인근에 공원 등이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.4. 3. 주변 교육 및 의료 시설

주변 지역은 대규모 주거 단지가 형성되어 있어 교육 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

의료 시설은 광명시 내 종합병원을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리 관계

다수의 가압류 및 압류가 말소될 예정이나, 추후 이해관계인 간의 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

말소 기준 권리보다 선순위인 신탁등기가 말소되는 과정에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 2. 임차인 및 점유 현황

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 실제 점유자가 있는지, 임대차 계약의 진위 여부, 불법 점유 가능성 등은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.5. 3. 토지 이용 제한

본 건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받으며, 일부 제한 사항(과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래허가구역 등)이 존재합니다. 이는 향후 개발 및 이용에 있어 고려해야 할 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 KTX 광명역 초역세권에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 환경과 개발 잠재력을 갖춘 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

건물 자체의 상태도 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 양호하며, 주변으로 상업 및 업무 시설이 잘 갖추어져 있어 이용 편의성이 높습니다.

다만, 권리 관계에 있어 임대차 관계의 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 분석이 수반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* KTX 광명역 초역세권의 탁월한 입지 조건

* 광역 교통망 접근성이 매우 우수하여 비즈니스 활동에 유리

* 2019년 신축 건물로 관리 상태 양호 예상

* 주변 개발 계획 및 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 상권 성장 잠재력

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 분석 용이 (단, 임차인 현황 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 531,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 명도 비용, 명도 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 별도의 추가 조사를 통해 산출된 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

(참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.