나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53786 [1] 경기도 시흥시 조남동 169 삼호가든아파트 101동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "목감초교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제25층 중 제19층 제1901호로서, (사용승인:1997.05.28) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방 3, 거실, 주방/식당, W/C 2, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측 폭 약 7m, 서측으로 폭 약 5m, 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접하며, 단지 내부도로로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 및 물건 기본 사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경53786 (1)

* 물건 소재지: 경기도 시흥시 조남동 169 삼호가든아파트 101동 19층 1901호

* 용도: 아파트

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리), 청양신용협동조합 (경매 신청 채권자)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 작성일: 2026년 10월 14일

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1.2. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 526,000,000원

* 토지 면적: 34.42㎡ (약 10.41평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 34.419㎡

* 건물 지분: 84.98㎡

2.

1.3. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 제25층 중 제19층

* 사용승인일: 1997년 5월 28일

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호

* 이용 상태: 방 3, 거실, 주방/식당, W/C 2, 발코니, 현관 등 (아파트)

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 등

2.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "목감초교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 여건

* 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

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2.3. 주변 시설

* 인근에 목감초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트 단지, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 지역을 분석한 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 내역 요약

* 본 건의 소유권은 박응호, 박화신, 양명화 외 1명(매매), 양명화(상속) 순으로 이전되었습니다.

* 다수의 가압류 및 근저당권이 설정되었으나, 대부분 말소 처리되었습니다.

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3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (접수일자: 2022.04.29, 권리금액: 408,000,000원) 입니다.

* 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

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3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 내용 없음)

* 임차인 현황: 임차인 현황 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

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3.4. 임차인 현황

* 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2.

3.5. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 약 471,074,204원 입니다. (말소기준권리 포함)

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 및 생활 편의시설

* 단지 내 또는 인근에 편의시설이 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 목감초교가 인근에 있어 학생들을 위한 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

2.

4.2. 지역 발전 가능성

* 본 건은 '정비예정구역'으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비 사업을 통한 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역 등으로 용도 지역이 지정되어 있어 안정적인 주거 환경을 유지할 것으로 보입니다.

2.

5. 생활정보

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5.1. 단지 정보

* 아파트명: 조남삼호가든

* 건설사: (정보 없음)

* 준공년도: 1997년

* 총 세대수: 362세대

* 총 동수: 2동

* 최고층: 25층

* 주차 시설: 총 85대 (지상 12대, 지하 11대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

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5.2. 주거 편의시설

* 단지 내외에 기본적인 편의시설 및 녹지 공간이 잘 갖춰져 있습니다.

* 전반적으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 건은 '정비예정구역'으로, 향후 개발 계획에 따라 재건축 또는 리모델링 등이 추진될 수 있습니다. 이는 투자 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 불확실성에 따른 리스크도 존재합니다.

* '가축사육제한구역', '상대보호구역', '과밀억제권역', '토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)' 등 법적 제한사항이 다수 존재하므로, 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

2.

6.2. 정비예정구역 관련

* 정비예정구역으로 지정되어 있으나, 구체적인 정비 사업 계획 및 진행 시기에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다. 사업 지연 또는 무산 가능성도 염두에 두어야 합니다.

2.

6.3. 미상 정보

* 임대관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 계약 관계 및 보증금/차임은 어떻게 되는지에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. (다만, 임차인 현황상 인수 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

2.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 조남동에 위치한 삼호가든아파트 101동 19층 1901호로, 감정가는 526,000,000원입니다. 아파트 단지, 학교, 공원 등이 혼재한 일반적인 주거 지역에 위치하며 교통이 편리합니다. 1997년에 건축되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성은 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 채권들은 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상입니다.

특히 본 건은 '정비예정구역'으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만, 정비 사업의 진행 시기 및 불확실성, 그리고 복수의 법적 제한사항은 잠재적 리스크 요인이므로 신중한 접근이 필요합니다.

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8. 투자 포인트

* 정비예정구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대: 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 시 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 아파트 단지, 학교, 공원 등 주거 편의성이 양호한 지역입니다.

* 소멸되는 권리 다수: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸되어 명확한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

* 입찰가 대비 시세 메리트: 최근 매매 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 및 안정적인 시세 형성 가능성이 있습니다.

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9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 최근 매매 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하였습니다.

* 최근 매매가: 2026년 5월~7월 거래된 59.712㎡ ~ 59.95㎡ (약 18평) 면적의 유사 물건이 317,000,000원에서 340,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 감정가: 526,000,000원

* 본 건 면적 (84.98㎡, 약 25.70평)은 최근 거래된 면적보다 크므로, 단순 비교는 어렵지만 시세의 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

최근 거래 시세, 부동산 경기 변동성, 정비예정구역의 잠재적 가치 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 시세차익 및 안정적인 재산 가치 형성을 목표로 한다면, 최근 실거래가 상단과 정비 예정 구역의 미래 가치를 반영하여 350,000,000원 ~ 380,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 이는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.