나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5171 [1] 경기도 하남시 풍산동 489 미사테스타타워지식산업센터 2층에프235호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "한홀초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제2층 제에프235호로서, (사용승인일: 2019.05.23) 외벽: 알미늄복합판넬 마감 등, 창호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서 '공장(지식산업센터) 등' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약20미터, 동측으로 노폭 약15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임. 일련번호(2):도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 건물은 공장(지식산업센터)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경5171 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 489 미사테스타타워지식산업센터 2층 F235호

건물명: 미사테스타타워 지식산업센터

용도: 지식산업센터

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제2층 제F235호

사용승인일: 2019.05.23

감정가: 427,000,000원

토지면적: 17.69㎡ (약 5.35평)

토지 지분: 17.69㎡ (약 5.35평)

건물면적: 75.14㎡ (약 22.73평)

건물 지분: 75.14㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 본건 건물은 공장(지식산업센터)로 이용중임.

2. 입지조건

* 주위 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "한홀초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

* 도로 상태

북측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류 등 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당하여 토지 이용에 있어 복합적인 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 10월 31일 접수된 국민은행 근저당권(을2, 채권액 360,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (을4, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 확인되었습니다. (단, 개요는 명시되지 않았습니다.)

* 등기부 채권 총액

등기부상 총 채권액은 586,506,708원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권

아파트 단지, 다수의 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

* 주요 시설

"한홀초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 복합적인 용도의 시설들이 자리하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설

"한홀초등학교"가 인근에 소재합니다.

* 기타

본건은 지식산업센터로, 일반 주거 시설과는 다른 생활 환경을 가집니다. 아파트의 전용면적 및 분양면적 정보는 해당되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악됨에 따라 해당 호실의 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 비교하여 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 불법 건축물 적발 이력

과거 '미사 테스타타워'에서 오피스의 불법 복층 증축 등이 다수 적발된 이력이 있습니다. 해당 호실의 이용 현황을 철저히 확인해야 합니다.

* 주변 민원 발생 가능성

과거 '미사 테스타타워' 건설 및 입점 과정에서 인근 아파트 주민들이 소음, 일조권, 사생활 침해 등에 대한 민원을 제기했던 사례가 있습니다. 향후 상가 운영 시 이러한 민원이 재발할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 규제

보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 산지 관련 법규가 복합적으로 적용되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

경기도 하남시 미사지구에 위치한 신축급 지식산업센터 내 호실로, 입지적 조건과 교통망은 양호한 편입니다. 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 건물 자체의 물리적 상태는 좋을 것으로 예상됩니다. 권리관계는 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 과거 건물 자체에서 불법 건축물 적발 이력이 있다는 점은 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물

2019년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 시설 노후도가 낮아 초기 관리 비용 절감이 기대됩니다.

* 미사지구의 잠재력

미사지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 별도의 토지 권리 문제 없이 건물 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 427,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 정확한 시세, 주변 시세, 건물의 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 임대 관계 미상 및 과거 불법 건축물 적발 이력 등 특이사항을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.