나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64688 [1] 경기도 파주시 야당동 185-4 운정클라우드케이 에이동 1,2,3,4층에이03호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택. 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 공동주택 건 내 제1,2,3,4층 제에이03호로서, (사용승인: 2013.06.03) 외벽: 벽돌모양 타일 붙임 및 석재 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 우연순)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.01.15.자 인수조건변경확약서를 제출함”

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 파주시 야당동 185-4번지에 위치한 운정클라우드케이 A동 에이03호입니다. 본 건물은 2013년 6월 3일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 공동주택 건물입니다. 해당 물건은 A동의 A03호로, 건물 내 1층부터 4층까지 이용 가능한 구조로 추정되며, 총 건축면적은 43.95㎡(약 13.29평)입니다. 토지 면적은 103.07㎡(약 31.17평)이며, 건물과 토지 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 부동산 현황 (토지, 건물)

토지 면적: 103.07㎡ (약 31.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 43.95㎡ (약 13.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 사다리형 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

건물 이용 현황: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64688 (1)

감정가: 319,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 위치하며, 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량으로도 본건까지 접근이 가능합니다.

2.3. 도로 및 접근성

본 물건은 서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권 보존 등기일: 2013년 6월 18일

소유권 이전 등기: 2014년 4월 9일 (김인우), 2021년 12월 23일 (이유진)

가압류: 2023년 4월 18일 (서민금융진흥원, 금5,100,574원) - 말소기준권리

주택 임차권: 2024년 1월 3일 (우연순, 금330,000,000원) - 말소 예정

강제경매: 2025년 11월 10일 (주택도시보증공사, 금330,000,000원) - 말소 예정 (본건 경매)

총 등기부 채권액: 335,100,574원

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인: 우연순 (주택임차권 등기)

보증금: 330,000,000원

전입일자: 2021년 11월 29일

확정일자: 2021년 10월 6일

배당신고일자: 2024년 1월 3일

대항력: 없음

주의사항: 본 건의 특징은 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 '인수조건변경확약서'에 있습니다. 해당 확약서에 따라 주택임차권자인 우연순은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 또한, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2023년 4월 18일자 서민금융진흥원의 가압류입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 본 경매 절차에 의해 모두 소멸됩니다. 주택임차권(우연순) 또한 말소 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금 분석

인수 보증금 합계: 0원

임차인의 대항력이 포기되었고, 임차권이 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 야당동은 주거 지역과 함께 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 야당역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 편의 시설을 접할 수 있습니다.

4.2. 개발 가능성

파주시 야당동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 추가적인 주거 및 상업 시설 확충 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 야당역을 중심으로 다양한 상업 시설 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (구체적인 학교명은 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)

* 가축사육제한구역

* 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역:25km)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

6.2. 기타 특이사항

HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 변제 과정 및 임차권 등기 말소 동의 관련 절차는 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 1천 9백만원입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 인수조건 변경으로 인해 임차인의 대항력이 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준인지 면밀한 분석이 필요하며, 군사시설 보호구역 및 토지거래 허가구역 지정 여부는 추후 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권 위치로 교통 편리성 우수

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계 명확

* 넓은 토지 지분(약 31.17평) 보유

* 주변 시세 대비 저평가 가능성 존재 (철저한 시세 조사 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 319,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 유사 물건(태종에비뉴, 2019년식, 65.1㎡)이 285,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건물의 면적(43.95㎡)과 건물 연식(2013년식)을 감안하면 감정가와 시세 간의 차이가 있을 수 있습니다. 그러나 넓은 토지 지분과 역세권 입지를 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 85% 수준인 약 271,000,000원에서 90% 수준인 약 287,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사와 상세한 시세 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.